Co jeśli nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego w ustalonym terminie?

Umowa przedwstępna przy sprzedaży mieszkania bardzo często zawiera konkretny termin podpisania aktu notarialnego. W praktyce jednak zdarza się, że jedna ze stron nie jest gotowa do finalizacji transakcji w wyznaczonym czasie – najczęściej z powodu opóźnień kredytowych, problemów z dokumentami lub zmiany sytuacji życiowej.

Warto wiedzieć, jakie są wtedy realne konsekwencje i co można zrobić, zanim dojdzie do sporu.

Dlaczego termin aktu notarialnego ma znaczenie

Termin podpisania aktu nie jest tylko formalnością. W umowie przedwstępnej pełni funkcję organizacyjną i zabezpieczającą.

Jeżeli strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym dniu, to jego niedotrzymanie może oznaczać naruszenie umowy. W zależności od zapisów, może to prowadzić do roszczeń jednej ze stron.

Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy kupujący nie otrzymał jeszcze środków z kredytu albo sprzedający nie uregulował formalności związanych z nieruchomością.
 

Co się dzieje, gdy jedna ze stron nie stawia się u notariusza

Jeżeli w wyznaczonym terminie nie dochodzi do podpisania aktu, kluczowe jest ustalenie przyczyny.

Możliwe scenariusze są trzy:

– obie strony zgadzają się na przesunięcie terminu,
– jedna ze stron odmawia podpisania bez uzasadnienia,
– brak podpisania wynika z okoliczności niezależnych (np. opóźnienie banku, brak dokumentów).

W pierwszym przypadku najczęściej podpisuje się aneks do umowy przedwstępnej i ustala nową datę.

W dwóch pozostałych sytuacjach wchodzą w grę skutki prawne umowy – w tym zadatek lub możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem, jeśli umowa była zawarta w formie notarialnej.
 

Wpływ opóźnienia kredytu na termin aktu

Jedną z najczęstszych przyczyn niedojścia do podpisania aktu jest brak decyzji kredytowej lub opóźnienie w wypłacie środków.

W takiej sytuacji kupujący nie ma realnej możliwości zapłaty ceny w terminie, co automatycznie blokuje finalizację transakcji.

Jeżeli strony wcześniej nie zabezpieczyły tego ryzyka (np. poprzez odpowiedni zapis w umowie przedwstępnej), może dojść do sporu o zadatek lub niewykonanie umowy.
 

Czy można przedłużyć termin podpisania aktu

Tak, ale tylko jeśli zgadzają się na to obie strony.

W praktyce robi się to najczęściej poprzez:
– aneks do umowy przedwstępnej,
– ustne porozumienie potwierdzone mailowo lub pisemnie,
– nowy harmonogram podpisania aktu.

Warto jednak pamiętać, że brak formalnego potwierdzenia zmiany terminu może prowadzić do nieporozumień i trudności dowodowych w razie sporu.
 

Jak zabezpieczyć się przed utratą zadatku

Jeżeli niedojście do aktu wynika z przyczyn leżących po jednej ze stron, kluczowe znaczenie ma to, jak została skonstruowana umowa przedwstępna.

Zadatek może zostać:
– zatrzymany przez sprzedającego, jeśli kupujący się wycofa,
– zwrócony w podwójnej wysokości, jeśli winę ponosi sprzedający,
– zwrócony, jeśli żadna ze stron nie ponosi winy.

W praktyce szczególnie problematyczne są sytuacje, gdy opóźnienie wynika z kredytu – wtedy interpretacja zależy od zapisów umowy.
 

Co warto zrobić przed terminem aktu

Jeśli widać, że termin może być zagrożony, warto:
– skontaktować się z drugą stroną wcześniej,
– sprawdzić status kredytu lub dokumentów,
– ustalić realny nowy termin,
– potwierdzić zmiany na piśmie.

Brak reakcji do ostatniej chwili zwykle prowadzi do konfliktu, którego można było uniknąć.