Wspólnota mieszkaniowa to właściciele mieszkań określonego budynku (nieruchomości). Powstanie takiej wspólnoty jest nierozłącznie związane zarówno z prawami i obowiązkami ciążącymi na każdym z właścicielu lokalu. Wszystkie działania, jakie podejmowane są w obrębie wspólnoty muszą być zgodne z Kodeksem cywilnym art. 195-221.
Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej następuje w momencie wykupu lokalu na własność, i nie ma możliwości zrzeczenia się. Każdy właściciel mieszkania jest automatycznie członkiem wspólnoty i ma wpływ na jej funkcjonowanie oraz podejmowanie decyzji związanych z nieruchomością w części wspólnej. Oprócz praw powstają także obowiązki, z których każdy członek wspólnoty musi się wywiązywać.
Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych
Celem powołania wspólnoty mieszkaniowej jest podejmowanie wspólnych działań, które doprowadzą do zachowania w odpowiednim stanie gruntu, nieruchomości a także wszystkich sprzętów i urządzeń w niej się znajdujących (wspólne). Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych została zdefiniowana 24.06.1994 roku i wskazuje, że ogół właścicieli mieszkań należących do danej nieruchomości stanowi wspólnotę mieszkaniową. Ma to odniesienie do właścicieli mieszkań wyodrębnionych oraz właściciela posiadającego lokale niewyodrębnione (gmina).
Każdy właściciel lokalu może korzystać z lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego a także z części wspólnej zgodnie z ich przeznaczeniem. Nieruchomość wspólna to wszystkie części budynku i grunty, z których może korzystać każdy właściciel mieszkania w takim samym zakresie. Obejmuje to: dojazdy do budynków oraz miejsca parkingowe, windy, klatki schodowe, domofony itp.
Ustawy określające prawa i obowiązki właścicieli, które obowiązują obecnie to:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940850388/U/D19940388Lj.pdf
- Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U.00.80.903, Dz.U.2019.0.737).
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz.U.04.261.2603)
- Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.64.16.93).
Nowelizacja ustawy o wspólnotach mieszkaniowych
W kwietniu tego roku do Sejmu wpłynął projekt ustawy dotyczący zmian w Krajowym Zasobie Nieruchomości, zawierał on także zmiany związane z własnością lokali. W lipcu 2019 roku prezydent podpisał ustawę (z 13.06.2019), według której art. 7 wskazuje zmiany związane z ustawą o własności lokali. Wprowadzone zmiany będą obowiązywały dopiero od 01.01.2010.
Nowelizacja ustawy będzie miała zastosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych oraz zarządu nieruchomością wspólną. Dotychczas nieruchomość posiadająca do 7 lokali włącznie była określana, jako wspólnota mała, art. 19 ustawy, która będzie obowiązywała od 2020 roku wskazuje:, że, w przypadku, gdy ilość mieszkań wyodrębnionych i niewyodrębnionych będących własnością obecnego właściciela jest wyższa niż trzy, do zarządzania nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. https://www.lexlege.pl/ustawa-o-wlasnosci-lokali/.
Wspólnoty mieszkaniowe, w których wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali będzie od czterech do siedmiu będą objęte zmianami w sposobie funkcjonowania. Zarządzanie będzie odbywało się według ustawy o własności lokali, a nie według Kodeksu Cywilnego. W przypadku dużej wspólnoty w nieruchomości istnieje, co najmniej 8 mieszkań a decyzje zapadają w formie uchwał.
Jakie skutki wywoła zmiana w ustawie o wspólnotach mieszkaniowych?
Obecnie obowiązująca ustawa o własności lokali art. 20 mówi: w przypadku ilości lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, większej niż siedem, właściciele mieszkań mają obowiązek dokonania wyboru zarządu. Jego członkami mogą być osoby fizyczne należące do grona właścicieli lub spoza ich grona. Według nowej ustawy art. 20 (1.01.2010 r.) w przypadku ilości lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) większej niż trzy, właściciele mieszkań będą mieli obowiązek wybrać zarząd, które członkiem może zostać tylko osoba fizyczna.
Zmianie ulegnie także sposób podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej. Decyzje dotyczące czynności zwykłego zarządu będą w gestii zarządu. Jednak czynności wychodzące poza zakres zwykłego zarządu będą wymagały decyzji właścicieli lokali a także udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów dotyczących działań, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Takie zmiany mają ułatwić funkcjonowanie i zarządzanie wspólnotami, ponieważ obecnie wspólnoty z liczbą mieszkań nieprzekraczającą siedem, podjęcie czynności poza zakresem zarządu zwykłego wymagają wyrażenia zgody wszystkich właścicieli lokali.
Nowe obowiązki dotyczące zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową
Nowelizacja ustawy o wspólnotach mieszkaniowych to nie tylko ułatwienia dla zarządzania małą wspólnotą, ale również powstanie nowych obowiązków. Tak jak dotąd zarządzanie może być jedno lub kilkuosobowe, ale jest wymóg prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wszystkich kosztów wiążących się z zarządzaniem dana nieruchomością. Konieczne będzie rozliczanie zaliczek pobranych od właścicieli mieszkań na te wydatki oraz na wszystkie pozostałe koszty.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (małej) będzie miał obowiązek
- Wykonywania rozliczeń przez konto bankowe
- Przekazywać wszystkim właścicielom mieszkań sprawozdań rocznych z prowadzonych czynności
- Zwoływać zebranie wszystkich właścicieli raz w roku, (co najmniej), w pierwszym kwartale nowego roku.
- Każda wspólnota będzie zobowiązana do uchwalania planu gospodarczego na dany rok oraz określana wysokości opłat na koszty ponoszone przez zarząd. Takie opłaty powinny być uiszczane do 10 każdego miesiąca (płatne z góry).
Jakie koszty wiążą się z zarządzaniem nieruchomością wspólną?
- Koszty wspólne energii elektrycznej, cieplnej, wody, gazu, windy
- Koszty na ewentualne prace remontowe oraz konserwację wykonywaną na bieżąco
- Koszty ponoszone na utrzymanie czystości części wspólnej nieruchomości
- Koszty na różne opłaty publicznoprawne w przypadku, gdy właściciele mieszkań nie ponoszą ich osobiście
- Wynagrodzenie dla członków zarządu.
Podsumowanie nowelizacji ustawy o wspólnotach mieszkaniowych (od 2020)
Nowa ustawa o wspólnotach mieszkaniowych, która będzie obowiązywać od 2020 roku rozwiązuje problemy tak zwanych małych wspólnot. Zmiany związane są z podejmowaniem decyzji w ważnych sprawach związanych z funkcjonowaniem nieruchomości. Wielce prawdopodobne jest, że jej zapisy wpłyną na większe koszty zarządzania i funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.
Dotychczas małe wspólnoty mieszkaniowe nie musiały posiłkować się usługami księgowymi, ponadto osoby, które zarządzały wspólnotą nie otrzymywały pensji. Natomiast w dużych wspólnotach obowiązują przepisy, że zarząd wybrany spośród właścicieli nieruchomości otrzymuje stosowne wynagrodzenie. Albo zarząd powierzony jest specjalistycznym firmom zajmującym się zarządzaniem. Może powstać konieczność zlecenia prowadzenia księgowości również firmie zewnętrznej, ponieważ niezbędna będzie ewidencja wszystkich kosztów ponoszonych na część wspólną nieruchomości.
