Bank wycenił mieszkanie niżej niż cena zakupu – co dalej?

Zakup mieszkania z kredytem hipotecznym nie zawsze przebiega zgodnie z planem. Jednym z najczęstszych problemów jest sytuacja, w której bank wycenia nieruchomość na kwotę niższą od ceny uzgodnionej ze sprzedającym. Dla wielu kupujących jest to zaskoczenie, ponieważ zakładają, że skoro znaleźli nabywcę i uzgodnili cenę, bank automatycznie zaakceptuje warunki transakcji.

W praktyce bank kieruje się własną oceną wartości nieruchomości. Jeśli uzna, że mieszkanie jest warte mniej niż wynika to z umowy sprzedaży, może ograniczyć kwotę kredytu lub zażądać większego wkładu własnego.

Dlaczego bank wycenia mieszkanie inaczej niż strony transakcji?

Cena ustalona pomiędzy kupującym a sprzedającym nie zawsze odpowiada wartości rynkowej nieruchomości w ocenie banku. Instytucja finansowa bierze pod uwagę przede wszystkim bezpieczeństwo kredytu, dlatego opiera się na analizie rzeczoznawcy majątkowego lub własnych procedurach wyceny.

Na ostateczny wynik wpływają między innymi:

• lokalizacja nieruchomości,
• standard wykończenia,
• stan techniczny budynku,
• powierzchnia i układ mieszkania,
• ceny podobnych nieruchomości sprzedanych w okolicy,
• aktualna sytuacja na lokalnym rynku.

Zdarza się, że kupujący jest gotowy zapłacić więcej ze względu na atrakcyjną lokalizację, wyjątkowy układ mieszkania lub ograniczoną podaż. Bank patrzy jednak przede wszystkim na możliwość odzyskania środków w przypadku problemów ze spłatą kredytu.

Jakie są skutki zaniżonej wyceny?

Najczęściej problem pojawia się przy obliczaniu wskaźnika LTV, czyli relacji wysokości kredytu do wartości nieruchomości.

Przykładowo:

• cena mieszkania: 700 000 zł,
• wycena banku: 650 000 zł.

W takiej sytuacji bank może obliczyć maksymalną kwotę finansowania od wartości 650 000 zł, a nie od ceny zakupu. Oznacza to konieczność wniesienia większego wkładu własnego przez kupującego.

Im większa różnica pomiędzy ceną transakcyjną a wyceną banku, tym większe ryzyko problemów z uzyskaniem finansowania.

Czy można podważyć wycenę banku?

Tak, choć nie zawsze przynosi to oczekiwany rezultat.

Jeżeli kupujący uważa, że wycena została sporządzona nieprawidłowo, może wystąpić do banku z wnioskiem o ponowną analizę lub przedstawić dodatkowe dokumenty dotyczące nieruchomości.

Pomocne bywają:

• informacje o niedawnych transakcjach w okolicy,
• dokumentacja potwierdzająca wysoki standard wykończenia,
• dane dotyczące przeprowadzonych remontów,
• operat szacunkowy wykonany przez niezależnego rzeczoznawcę.

Warto jednak pamiętać, że bank nie ma obowiązku zmiany swojej decyzji.

Jakie rozwiązania ma kupujący?

W praktyce istnieje kilka możliwości rozwiązania problemu.

Pierwszą jest zwiększenie wkładu własnego i pokrycie brakującej kwoty z własnych środków.

Drugą opcją są negocjacje ze sprzedającym. Jeżeli różnica pomiędzy ceną a wyceną jest znacząca, część sprzedających zgadza się na obniżenie ceny, aby nie stracić kupującego.

Trzecim rozwiązaniem jest złożenie wniosku kredytowego do innego banku. Poszczególne instytucje korzystają z różnych metod oceny nieruchomości, dlatego zdarza się, że kolejny bank zaakceptuje wyższą wartość.

Co jeśli problem pojawi się po podpisaniu umowy przedwstępnej?

To jeden z powodów, dla których warto dokładnie konstruować postanowienia umowy przedwstępnej. W praktyce często stosuje się zapisy uzależniające finalizację transakcji od uzyskania kredytu hipotecznego na określonych warunkach.

Przed podpisaniem takiej umowy warto również zwrócić uwagę na różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką. W niektórych sytuacjach ma to kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa kupującego. Więcej na ten temat opisaliśmy w artykule: Umowa zadatku przy zakupie mieszkania – co powinna zawierać i jak się zabezpieczyć.

Dlaczego niższa wycena nie zawsze oznacza problem?

Różnica pomiędzy ceną zakupu a wyceną banku nie musi przekreślać całej transakcji. W wielu przypadkach jest niewielka i można ją pokryć dodatkowym wkładem własnym lub wynegocjować korzystniejsze warunki ze sprzedającym.

Najważniejsze jest szybkie ustalenie przyczyny rozbieżności oraz sprawdzenie, jakie możliwości dopuszcza bank finansujący zakup. Dzięki temu można uniknąć niepotrzebnego stresu i bezpiecznie doprowadzić transakcję do końca.