Rynek mieszkaniowy w Polsce od lat pozostaje w centrum zainteresowania zarówno potencjalnych nabywców, jak i inwestorów. Wzrost cen w ostatniej dekadzie sprawił, że coraz częściej pojawia się pytanie: czy obecne ceny mieszkań odzwierciedlają ich realną wartość, czy też mamy do czynienia z bańką spekulacyjną? W niniejszym artykule przeanalizowano kluczowe czynniki wpływające na wyceny nieruchomości, porównano je z danymi historycznymi oraz wskaźnikami ekonomicznymi, aby odpowiedzieć na pytanie, czy mieszkania w Polsce są obecnie przewartościowane.
1. Ceny mieszkań w Polsce na tle Europy
Jednym z podstawowych sposobów oceny, czy rynek jest przewartościowany, jest porównanie cen z innymi krajami o podobnym poziomie rozwoju gospodarczego. W 2025 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce wynosi około 12 500–15 000 zł, w zależności od lokalizacji.
Porównanie cen mieszkań w wybranych miastach Europy (2025 r.)
| Miasto | Średnia cena za m² (w euro) | Stosunek ceny do średnich zarobków |
|---|---|---|
| Warszawa | 3 200–3 800 € | 12–14 x średnia roczna pensja |
| Kraków | 2 900–3 500 € | 11–13 x średnia roczna pensja |
| Wrocław | 2 800–3 300 € | 10–12 x średnia roczna pensja |
| Berlin | 5 500–6 500 € | 10–11 x średnia roczna pensja |
| Praga | 3 600–4 200 € | 9–10 x średnia roczna pensja |
| Budapeszt | 2 200–2 700 € | 8–9 x średnia roczna pensja |
Źródło: Eurostat, raporty rynkowe NBP, dane lokalnych biur nieruchomości (2025)
Jak widać, w polskich miastach stosunek ceny metra kwadratowego do średnich zarobków jest wyższy niż w wielu innych europejskich stolicach, takich jak Praga czy Budapeszt. Nawet w Berlinie, gdzie ceny są znacznie wyższe, relacja do zarobków wydaje się bardziej korzystna.
2. Historyczny wzrost cen mieszkań
Aby ocenić, czy obecne ceny są uzasadnione, warto prześledzić ich zmiany na przestrzeni ostatnich lat.
Średnie ceny mieszkań w Polsce w latach 2015–2025 (za m²)
| Rok | Średnia cena (zł) | Roczny wzrost (%) |
|---|---|---|
| 2015 | 5 200 zł | – |
| 2018 | 6 800 zł | 9,3% |
| 2020 | 8 100 zł | 9,1% |
| 2022 | 10 500 zł | 14,8% |
| 2024 | 13 200 zł | 12,6% |
| 2025 | 14 000 zł | 6,1% (prognoza) |
Źródło: GUS, NBP, analizy rynku nieruchomości
W ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w Polsce wzrosły prawie trzykrotnie, co znacznie przewyższa wzrost płac i inflację. Szczególnie gwałtowny skok nastąpił w latach 2021–2023, gdy niskie stopy procentowe i programy wsparcia (np. „Mieszkanie bez wkładu własnego”) napędzały popyt.
3. Czy Polaków stać na mieszkania? Wskaźnik dostępności
Kluczowym miernikiem oceniającym, czy ceny są adekwatne do możliwości nabywczych społeczeństwa, jest wskaźnik dostępności mieszkań (stosunek średniej ceny mieszkania do średnich rocznych zarobków).
Dostępność mieszkań w Polsce na przestrzeni lat
| Rok | Średnia cena mieszkania (60 m²) | Średnie roczne zarobki brutto | Wskaźnik (ile lat pracy potrzeba na mieszkanie) |
|---|---|---|---|
| 2015 | 312 000 zł | 48 000 zł | 6,5 |
| 2020 | 486 000 zł | 63 000 zł | 7,7 |
| 2023 | 720 000 zł | 78 000 zł | 9,2 |
| 2025 | 840 000 zł | 90 000 zł (prognoza) | 9,3 |
Wynika z tego, że w 2025 roku przeciętna osoba musi przeznaczyć ponad 9 lat pełnych zarobków, aby kupić mieszkanie. Dla porównania:
W 2010 r. wskaźnik ten wynosił 5,8.
W Niemczech w 2025 r. – 7,1.
W Czechach – 8,4.
Oznacza to, że mieszkania w Polsce są relatywnie mniej dostępne niż dekadę temu i w porównaniu z niektórymi sąsiednimi krajami.
4. Czynniki wpływające na wysokie ceny mieszkań
Dlaczego mimo wszystko ceny utrzymują się na wysokim poziomie? Oto główne przyczyny:
a) Niedobór podaży
W latach 2020–2025 liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku wynosiła ok. 200–220 tys. rocznie, podczas gdy zapotrzebowanie szacowano na 250–300 tys.
W dużych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto) deficyt jest szczególnie odczuwalny.
b) Koszty budowy
Drożejące materiały budowlane (wzrost cen stali, cementu, energii) przekładają się na wyższe ceny nowych inwestycji.
W 2025 r. koszt budowy 1 m² mieszkania wynosi 4 500–6 000 zł, co stanowi ok. 40–50% ceny rynkowej.
c) Inwestycje zagraniczne i fundusze typu REITs
Coraz więcej zagranicznych funduszy inwestuje w polskie nieruchomości, wykupując całe budynki pod wynajem długoterminowy.
W 2024 r. fundusze nabyły 15% wszystkich nowych mieszkań w Warszawie.
d) Polityka kredytowa
Mimo wzrostu stóp procentowych w 2023–2024, banki stopniowo łagodzą wymagania (np. niższy wkład własny).
To podtrzymuje popyt, choć w mniejszym stopniu niż w latach 2020–2022.
5. Czy grozi nam korekta cen? Scenariusze na najbliższe lata
Eksperci wskazują kilka możliwych scenariuszy:
a) Stabilizacja cen (2025–2026)
Jeśli inflacja spadnie, a stopy procentowe zostaną obniżone, rynek może wejść w fazę wolniejszego wzrostu (2–4% rocznie).
b) Lokalne spadki w niektórych lokalizacjach
W miastach, gdzie w ostatnich latach powstało zbyt wiele inwestycji deweloperskich (np. część dzielnic peryferyjnych Warszawy), możliwe są korekty rzędu 5–10%.
c) Dalszy wzrost w najatrakcyjniejszych lokalizacjach
W centrach dużych miast i dobrze skomunikowanych obszarach ceny mogą nadal rosnąć ze względu na ograniczoną podaż i wysokie koszty budowy.
6. Podsumowanie: Czy mieszkania w Polsce są przewartościowane?
Na podstawie przedstawionych danych można stwierdzić, że:
✅ Ceny mieszkań w Polsce są wysokie względem zarobków – wskaźnik dostępności jest jednym z najwyższych w Europie Środkowej.
✅ Historyczny wzrost cen był szybszy niż wzrost gospodarczy – sugeruje to pewną nadpłynność rynku w ostatnich latach.
✅ Rynek nie jest jednak w pełni spekulacyjny – popyt nadal napędzają realne czynniki: niedobór mieszkań, koszty budowy i migracje do miast.
Czy zatem ceny są przewartościowane? W niektórych lokalizacjach (np. osiedla deweloperskie na obrzeżach aglomeracji) – tak, ponieważ popyt może nie nadążać za podażą. W centrach dużych miast – niekoniecznie, bo ograniczona przestrzeń i koszty budowy utrzymują ceny na wysokim poziomie.
Ostatecznie, w najbliższych latach należy się raczej spodziewać spowolnienia wzrostu cen niż gwałtownej przeceny. Korekta, jeśli nastąpi, będzie prawdopodobnie łagodna i zróżnicowana regionalnie.
Źródła:
Raporty GUS i NBP (2025)
Dane Eurostatu
Analizy rynkowe Expandera, JLL, CBRE
Badania dostępności mieszkań wg. Bankier.pl i RynekPierwotny.pl
Zakup mieszkania w stolicy to dla wielu marzenie. Ceny za metr kwadratowy wciąż rosną i jak wynika z analiz –
Główny Urząd Statystyczny w oficjalnym dokumencie zamieszczonym na stronie stat.gov.pl przedstawił sprawozdanie dotyczące aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w pierwszym kwartale
W dzisiejszych czasach pandemii koronawirusa oraz kryzysem gospodarczym, który został przez niego niejako wywołany, na rynku nieruchomości od razu widoczne