Strona główna Porady Jak sporządzić szczegółowy i rzetelny opis stanu technicznego mieszkania?

Jak sporządzić szczegółowy i rzetelny opis stanu technicznego mieszkania?

16/05/2025

Opis stanu technicznego mieszkania to dokument, który może mieć kluczowe znaczenie w wielu sytuacjach życiowych i prawnych. Właściciele nieruchomości często przygotowują go przed sprzedażą lub wynajmem, banki żądają go przy udzielaniu kredytu hipotecznego, a najemcy chcą mieć go dla własnej ochrony przed nieuzasadnionymi roszczeniami. Dokument ten powinien być możliwie najbardziej wyczerpujący, aby w przyszłości nie stał się powodem konfliktów.

Dlaczego warto poświęcić czas na dokładne opisanie stanu mieszkania?

Nawet pozornie drobne niedociągnięcia w opisie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji. Przykładowo, jeśli w umowie najmu nie odnotuje się istniejących wcześniej pęknięć w ścianie, właściciel może później obciążyć najemcę kosztami remontu. Z drugiej strony, jeśli kupujący mieszkanie nie zauważy ukrytych wad instalacji elektrycznej, po transakcji może zostać z kosztownym problemem. Dlatego opis powinien być sporządzony z należytą starannością.

Jak przygotować się do sporządzenia opisu?

Przed przystąpieniem do opisywania stanu technicznego warto zaopatrzyć się w kilka niezbędnych narzędzi:

Notatnik i długopis – do zapisywania wszystkich spostrzeżeń.
Miarę lub laserowy dalmierz – do precyzyjnego określania rozmiarów uszkodzeń.
Aparat fotograficzny lub smartfon – zdjęcia będą doskonałym uzupełnieniem opisu.
Latarkę – pomocna przy sprawdzaniu ciemnych zakamarków, np. w piwnicy.
Śrubokręt lub tester elektryczny – jeśli chcemy sprawdzić gniazdka.

Warto też zaplanować sobie kolejność opisywania pomieszczeń, aby niczego nie pominąć.

Co dokładnie należy sprawdzić w mieszkaniu?

Każdy element mieszkania wymaga osobnej uwagi. Poniżej przedstawiono najważniejsze obszary, które powinny znaleźć się w opisie:

1. Ściany i sufity

Czy są pęknięcia, odpryski farby lub plamy wilgoci?
Czy tynk jest równy, czy może miejscami odpada?
Czy na suficie widać ślady po zalaniu?

2. Podłogi

Czy panele, parkiet lub płytki są stabilne?
Czy są ubytki, pęknięcia lub wyraźne ślady zużycia?
Czy podłoga skrzypi lub ugina się w niektórych miejscach?

3. Okna i drzwi

Czy okna są szczelne, czy występuje przeciąg?
Czy framugi nie są zagrzybione lub spuchnięte od wilgoci?
Czy drzwi wejściowe i wewnętrzne łatwo się zamykają?

4. Instalacje

Elektryczna – czy wszystkie gniazdka działają? Czy nie ma iskrzenia?
Wodna – czy nie ma przecieków? Czy ciśnienie wody jest stabilne?
Gazowa – czy kuchenka działa poprawnie? Czy czuć niepokojący zapach?
Grzewcza – czy grzejniki równomiernie oddają ciepło?

5. Łazienka i kuchnia

Czy sanitariaty (umywalka, wanna, toaleta) są sprawne?
Czy odpływy działają prawidłowo, czy zapychają się?
Czy meble kuchenne nie mają oznak zniszczenia?

Jak sformułować opis, aby był jasny i precyzyjny?

Unikać należy ogólników. Zamiast napisać „okna w złym stanie”, lepiej podać: „uszczelki w oknach pokoju głównego są zużyte, widoczne przeciągi przy zamkniętych skrzydłach”. Warto też używać konkretnych wymiarów, np. „pęknięcie na ścianie w przedpokoju, długość ok. 30 cm”.

Rozbudowana tabela stanu technicznego mieszkania

Poniższa tabela może posłużyć jako wzór do opracowania własnego dokumentu:

Element	Stan techniczny	Uwagi dodatkowe
Ściany w salonie	Gładkie, bez pęknięć, świeżo pomalowane	Brak śladów wilgoci
Podłoga w kuchni	Płytki w dobrym stanie, jedna płyta lekko pęknięta przy szafce	Pęknięcie nie wpływa na stabilność
Okna w sypialni	Działają płynnie, uszczelki w dobrym stanie	Brak przeciągów
Drzwi wejściowe	Solidne, zamykają się prawidłowo, zamek sprawny	Wymagana regulacja zawiasów
Instalacja elektryczna	Wszystkie gniazdka działają, bezpieczniki nie wyłączają się	W łazience gniazdka z uziemieniem
Kuchenka gazowa	Działa poprawnie, wszystkie palniki zapalają się	Brak niepokojącego zapachu gazu
Odpływ w łazience	Sprawny, woda nie stoi	Zalecana okresowa kontrola ze względu na wiek instalacji

Czy warto dołączyć zdjęcia?

Tak, fotografie są niezwykle pomocne, ponieważ pokazują rzeczywisty stan mieszkania. Warto zrobić zdjęcia ogólne każdego pomieszczenia, a także zbliżenia na ewentualne uszkodzenia. Najlepiej zapisać je z datą, aby w przyszłości nie było wątpliwości, kiedy powstały.

Kiedy warto skonsultować się z fachowcem?

Jeśli podczas opisywania mieszkania pojawią się wątpliwości co do stanu instalacji elektrycznej, gazowej lub konstrukcji budynku, lepiej zlecić kontrolę odpowiedniemu specjaliście. Koszt takiej usługi jest zwykle niewielki w porównaniu z potencjalnymi konsekwencjami przeoczenia poważnej usterki.

Jak uniknąć błędów w opisie?

Nie pomijać żadnych pomieszczeń – nawet schowek czy piwnica powinny być sprawdzone.
Być dokładnym – lepiej opisać za dużo niż za mało.
Używać faktów, a nie opinii – zamiast „podłoga wygląda na zużytą”, napisać „widoczne wytarcia na powierzchni paneli”.
Zachować kopię dokumentu – zarówno w formie papierowej, jak i elektronicznej.

Dobrze przygotowany opis stanu technicznego mieszkania to dokument, który może zaoszczędzić wiele stresu i niepotrzebnych wydatków. Warto poświęcić mu odpowiednią ilość czasu i uwagi.