Celem postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika jest ściągnięcie należności od dłużnika i wypłacenie jej wierzycielom. Jedną z najbardziej niekorzystnych sytuacji dla dłużnika jest zajęcie nieruchomości. Czynności związane z egzekucją z nieruchomości są ściśle regulowane przez Kodeks Postępowania Cywilnego. Został im poświęcony cały Rozdział VI.
Z czym wiąże się zajęcie nieruchomości?
Zajęcie nieruchomości dłużnika następuje na skutek wniosku o wszczęcie egzekucji złożonego przez wierzyciela. Komornik wzywa wówczas dłużnika do spłaty długu w terminie dwóch tygodni. Jeżeli to nie nastąpi, komornik przystępuje do procesu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tym samym czasie, w którym komornik wysyła dłużnikowi wezwanie o spłatę zadłużenia, składa on wniosek do sądu właściwego, do działu ksiąg wieczystych, o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty.
Z perspektywy dłużnika chwilą, z którą jego nieruchomość zostaje zajęta jest doręczenie mu wezwania. Jeżeli to nie doszło do skutecznego doręczenia, nieruchomość staje się zajęta w momencie dokonania wpisu do księgi wieczystej.
W sytuacji, w której występuje wielu wierzycieli, przyłączają się oni do prowadzonego już postępowania, a o ich udziale dokonywany jest stosowny wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Jeżeli jesteśmy więc zainteresowani kupnem domu, czy mieszkania na licytacji komorniczej, a zwłaszcza przed nią, koniecznie musimy sprawdzić stan prawny owej nieruchomości. Potencjalne zagrożenia wynikające z występowania wielu wierzycieli zostaną opisane w dalszej części artykułu.
Kodeks postępowania cywilnego w art. 930 ustanowił zasadę, w której rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie ale rozporządzanie przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością, po ich zajęciu jest nieważne. Oznacza to, że w sferze uprawnień właścicielskich dłużnik nie jest ograniczony i może zajętą nieruchomość zbyć. Jednak aby zrealizować interes wierzycieli, aż do momentu zakończenia postępowania egzekucyjnego przyjmuje się fikcję prawną, że dłużnik w dalszym ciągu jest właścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji, zgodnie z treścią art. 930 § 1 zd. 2 KPC, nabywca nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.
Licytacja komornicza
Gdy mówimy o kupnie nieruchomości od komornika, pierwszą rzeczą, która nasuwa się na myśl jest licytacja. Jest to chyba najczęściej występująca czynność, która w pewnym momencie stała się bardzo popularna w Polsce. Wielu potencjalnych nabywców decydowało się na udział w licytacjach komorniczych ze względu na możliwość zakupu nieruchomości w znacznie niższej cenie. Dodatkowym ułatwieniem dla potencjalnych nabywców stały się e-licytacje, prowadzone przez komorników przez system komputerowy.
Aby wziąć udział w licytacji nie trzeba spełniać wielu przesłanek. Trzeba w odpowiednim terminie zgłosić się jako uczestnik oraz opłacić rękojmię (inaczej wadium), stanowiącą 10% ceny wartości wywoławczej.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości – sprzedaż z wolnej ręki
Inną opcją realizacji przez komornika egzekucji z nieruchomości jest sprzedaż z wolnej ręki.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki
Kodeks prawa cywilnego reguluje kwestię sprzedaży zajętego prawa majątkowego w art. 9117. Według tych przepisów komornik może sprzedać nieruchomość z wolnej ręki po cenie nie niższej niż 75 % ceny oszacowania. Ponadto sprzedaż ta nie może nastąpić wcześniej niż czternastego dnia od oszacowania.
Sprzedaż taka inicjowana jest przez komornika w uproszczonym trybie egzekucji z nieruchomości. Komornik jest obowiązany z urzędu prowadzić egzekucję w tym trybie w przypadku niektórych typów nieruchomości. Art. 10131 § 1 KPC definiuje takie nieruchomości jako: niezabudowane nieruchomości gruntowe oraz nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, które w czasie złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie miały jeszcze złożonego zawiadomienia o zakończeniu budowy ani złożonego wniosku o użytkowanie. W innych przypadkach niż te wymienione zastosowanie tego trybu postępowania przez komornika jest niedopuszczalne.
Sprzedaż nieruchomości może także nastąpić na wniosek dłużnika, za zgodą wierzyciela, a bez oszacowania. Taka sprzedaż, za kwotę wskazaną przez dłużnika może nastąpić wtedy, gdy nie naruszy interesu wierzyciela. Dłużnik wskazuje cenę minimalną, poniżej której sprzedaż nie może być dokonana. Ponadto powinien także wskazać osobę nabywcy lub grupę osób uprawnionych do nabycia nieruchomości. Jeżeli jednak nie dojdzie do sprzedaży w terminie tygodnia od udzielenia zgody przez wierzyciela, komornik sprzedaje nieruchomość w drodze licytacji.
Główną różnicą przy nabyciu nieruchomości / mieszkania przed oraz w trakcie licytacji jest jej stan prawny. W przypadku licytacji z zakupionej przez nas nieruchomości zdejmowane są wszelkie zabezpieczenia i hipoteki. Jeżeli natomiast prawo własności jest przenoszone wcześniej, bez właściwego uzgodnienia tego z wierzycielem, zgodnie z art. 930 § 1 zd. 2 KPC, jako nabywcy, możemy uczestniczyć w postępowaniu w roli dłużnika.
Jeżeli w postępowaniu egzekucyjnym bierze udział tylko jeden wierzyciel, a kwota zadłużenia jest zbliżona do ceny nieruchomości, mieszkania kupno takiej nieruchomości /mieszkania jest dość bezpieczne dla nabywcy. Musi on dopilnować aby komornik wydał zaświadczenie o kwocie zadłużenia oraz przekazać tę część kwoty nabycia bezpośrednio do komornika, aby spłacić wierzyciela i zamknąć postępowanie.
Sytuacją o wiele bardziej ryzykowną jest większa ilość wierzycieli lub ciążące hipoteki. Jeżeli nieruchomość/ mieszkanie zostanie nabyte w trybie egzekucji hipoteki zostaną wykreślone z księgi wieczystej. Jeżeli nabycie nastąpi bez tego trybu hipoteki cały czas będą ciążyły na nieruchomości/mieszkaniu do momentu, aż nabywca nie złoży wniosku o ich wykreślenie. Sytuacja ta jest groźna jeżeli wielu wierzycieli prowadzi egzekucję z tej samej nieruchomości/mieszkania.
Dlatego bardzo istotną kwestią przed podjęciem decyzji o kupnie nieruchomości/mieszkania jest sprawdzenie jej księgi wieczystej, a szczególnie działów III, w którym znajduje się informacja o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych oraz działu IV, w którym wpisane są wszystkie hipoteki. Księga wieczysta nie zawiera jednak kwot zadłużenia, więc potencjalny nabywca powinien uzyskać zaświadczenie od sprzedającego (dłużnika).
W sytuacji gdy nabywca staje się nowym właścicielem ale egzekucja trwa dalej, może się zdarzyć, że dana nieruchomość/mieszkanie i tak zostanie przez komornika sprzedana na licytacji, ponieważ nie zostaną zaspokojeni wierzyciele.
Ustawa z dn. 17 listopada 1964 r. Kodeks postepowania cywilnego; t.j. Dz. U. z 2021 r.
Bocian M., „Zbycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego”, Monitor Prawniczy 15/2007
