Okres ochronny eksmisji – kiedy właściciel mieszkania nie może usunąć lokatora?

Problemy z lokatorami należą dziś do największych obaw właścicieli mieszkań na wynajem. W teorii podpisanie umowy najmu powinno zabezpieczać interesy obu stron, jednak w praktyce sytuacje konfliktowe zdarzają się znacznie częściej, niż wielu osobom się wydaje.

Najwięcej emocji pojawia się zwykle wtedy, gdy lokator przestaje płacić czynsz albo mimo zakończenia umowy nadal zajmuje mieszkanie i nie chce się wyprowadzić. Właśnie w takich sytuacjach właściciele bardzo często trafiają na pojęcie okresu ochronnego eksmisji.

Wokół tego tematu narosło wiele mitów. Część osób uważa, że eksmisja w pewnych miesiącach jest całkowicie zakazana, inni są przekonani, że wystarczy wymeldować lokatora albo zmienić zamki, aby szybko odzyskać mieszkanie. W praktyce przepisy wyglądają znacznie bardziej skomplikowanie.
 

Czy można eksmitować lokatora w okresie ochronnym?

Tak, ale nie w każdej sytuacji.

Okres ochronny eksmisji obowiązuje od 1 listopada do 31 marca i dotyczy przede wszystkim przypadków, w których eksmitowana osoba miałaby trafić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej tymczasowe miejsca noclegowe.

To właśnie dlatego wielu właścicieli mieszkań słyszy, że „zimą nie można eksmitować lokatora”. W praktyce sprawa wygląda jednak bardziej skomplikowanie.

Sam wyrok eksmisyjny może zostać wydany o każdej porze roku. Ograniczenia dotyczą głównie wykonania eksmisji przez komornika.

Co ważne, okres ochronny nie oznacza całkowitego zakazu eksmisji. W wielu przypadkach odzyskanie mieszkania nadal jest możliwe.
 

Kiedy eksmisja lokatora nadal może zostać wykonana?

Wbrew popularnym opiniom istnieje kilka sytuacji, w których eksmisja może zostać przeprowadzona również w okresie ochronnym.

Dzieje się tak między innymi wtedy, gdy:

• lokator posiada inne miejsce zamieszkania,
• ma zapewniony lokal socjalny lub zastępczy,
• sprawa dotyczy najmu okazjonalnego,
• lokator stosował przemoc domową,
• rażąco zakłócał porządek lub dewastował mieszkanie.

Każda sprawa analizowana jest indywidualnie, dlatego dwóch właścicieli mieszkań może znaleźć się w zupełnie innej sytuacji mimo podobnego problemu z lokatorem.
 

Największy problem właścicieli mieszkań

Najtrudniejsze sytuacje pojawiają się zwykle wtedy, gdy lokator przez wiele miesięcy nie płaci czynszu, a właściciel nadal musi:

• spłacać kredyt hipoteczny,
• opłacać czynsz administracyjny,
• regulować rachunki,
• utrzymywać mieszkanie.

W praktyce wielu właścicieli dopiero po czasie odkrywa, że odzyskanie mieszkania może trwać znacznie dłużej, niż początkowo zakładali.

Największym zaskoczeniem bywa zwykle to, że nawet prawomocny wyrok sądu nie oznacza jeszcze szybkiej wyprowadzki lokatora.

W internecie bez trudu można znaleźć historie osób, które przez kilkanaście miesięcy finansowały mieszkanie niepłacącemu lokatorowi, jednocześnie spłacając własny kredyt.

To właśnie dlatego coraz więcej właścicieli decyduje się dziś na:

• najem okazjonalny,
• dokładną weryfikację najemców,
• wyższe kaucje,
• bardziej szczegółowe umowy.

Czy właściciel może sam usunąć niechcianego lokatora?

Nie. Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu albo zajmuje mieszkanie bezprawnie, właściciel nie może samodzielnie:

• wymienić zamków,
• odciąć prądu lub wody,
• wynosić rzeczy lokatora,
• utrudniać korzystania z mieszkania.

Takie działania mogą skończyć się odpowiedzialnością cywilną, a nawet karną.

W praktyce wielu właścicieli popełnia ten błąd pod wpływem emocji i frustracji związanej z długotrwałym odzyskiwaniem mieszkania.

Więcej o tym, jak wygląda legalna procedura odzyskania lokalu: Co zrobić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?
 

Kto jest szczególnie chroniony przed eksmisją?

Przepisy przewidują dodatkową ochronę dla części lokatorów. Sąd może przyznać im prawo do lokalu socjalnego, co często dodatkowo wydłuża możliwość wykonania eksmisji.

Dotyczy to między innymi:

• kobiet w ciąży,
• małoletnich,
• osób niepełnosprawnych,
• osób ciężko chorych,
• emerytów i rencistów spełniających określone warunki,
• osób bezrobotnych.

Jeżeli gmina nie zapewni lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane.

To właśnie dlatego część spraw eksmisyjnych trwa bardzo długo mimo prawomocnych wyroków sądu.
 

Ile trwa eksmisja lokatora w praktyce?

To jedno z najczęściej wpisywanych pytań przez właścicieli mieszkań mających problem z lokatorem.

Niestety odpowiedź bardzo często brzmi: dłużej, niż większość osób zakłada.

Na czas trwania procedury wpływa między innymi:

• obciążenie sądu,
• zachowanie lokatora,
• dostępność lokali socjalnych,
• rodzaj umowy najmu,
• ewentualne odwołania i pisma procesowe.

W prostszych sprawach odzyskanie mieszkania może potrwać kilka miesięcy. W bardziej skomplikowanych przypadkach procedura ciągnie się ponad rok.

Właśnie dlatego wielu właścicieli mieszkań próbuje reagować już przy pierwszych zaległościach czynszowych, zamiast odkładać działania przez kolejne miesiące.
 

Czy wymeldowanie lokatora rozwiązuje problem?

Wielu właścicieli błędnie zakłada, że wymeldowanie lokatora pozwoli automatycznie odzyskać mieszkanie.

W praktyce meldunek i prawo do zajmowania lokalu to dwie różne kwestie.

Samo wymeldowanie nie powoduje wyprowadzki lokatora i nie zastępuje procedury eksmisyjnej.

Więcej o tym tutaj: Wymeldowanie bez zgody lokatora – kiedy jest możliwe?
 

Dlaczego najem okazjonalny zyskuje popularność?

Rosnąca liczba problemów z lokatorami sprawiła, że coraz więcej właścicieli mieszkań wybiera dziś najem okazjonalny zamiast tradycyjnej umowy najmu.

Najem okazjonalny daje większe bezpieczeństwo, ponieważ najemca wskazuje lokal, do którego może zostać przeniesiony po zakończeniu umowy.

Dzięki temu odzyskanie mieszkania może być prostsze i szybsze niż przy standardowym najmie.

Nie oznacza to jednak, że problemy znikają całkowicie. Kluczowe nadal pozostają dobrze przygotowana umowa oraz odpowiednia weryfikacja najemcy.
 

Największy błąd właścicieli mieszkań

Problemy z eksmisją zwykle zaczynają się dużo wcześniej niż sama sprawa sądowa.

Właściciele bardzo często:

• nie sprawdzają dokładnie najemców,
• podpisują niedopracowane umowy,
• zbyt długo tolerują zaległości,
• próbują rozwiązać problem wyłącznie „po ludzku”,
• za późno rozpoczynają formalne działania.

Im szybciej właściciel mieszkania reaguje na pierwsze problemy, tym większa szansa na ograniczenie strat i odzyskanie lokalu bez wielomiesięcznych komplikacji.