Wynajem mieszkania jest jedną z często wybieranych opcji w celu znalezienia odpowiedniego miejsca zamieszkania. Patrząc ze strony wynajmującego jest to natomiast dobra inwestycja, potrafiąca przynosić stałe, miesięczne dochody. Wynajem jest jednak powiązany z pewnym ryzykiem powstającym dla obu stron tego stosunku. Jeszcze do niedawna wynajem mieszkań opierał się na „dogadaniu” właściciela z najemcą. Obecnie często stosuje się instytucję umowy najmu okazjonalnego.
Umowa wynajmu okazjonalnego
Umowa ta w swej treści nie różni się od zwykłej umowy najmu. Jej cechą charakterystyczną jest natomiast to, że jej załączniki muszą mieć postać aktu notarialnego.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać podpisana na maksymalnie 10 lat, a w jej zapisach powinny znaleźć się wszelkie zapisy występujące w zwykłej umowie najmu. Muszą więc być w niej zawarte: informacje dotyczące stron umowy i przedmiotu umowy, wyposażenia lokalu, opis stanu technicznego lokalu, okres na jaki umowa jest zawarta oraz kwota comiesięcznego czynszu i kaucji.
Do umowy najmu okazjonalnego zwykle załącza się:
- oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonanej egzekucji - oświadczenie właściciela lokalu (zastępczego) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Wynikiem podpisania umowy najmu okazjonalnego zabezpieczonej oświadczeniem o poddaniu się egzekucji jest to, że po jej wygaśnięciu lub rozwiązaniu, właściciel uprawniony jest do bezzwłocznego wszczęcia egzekucji i eksmisji względem najemcy.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy wiąże się z nieważnością dokumentu.
Najemca zobowiązuje się w tym oświadczeniu do opróżnienia i wydania lokalu w sytuacji wygaśnięcia, wypowiedzenia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, pod rygorem egzekucji w trybie art. 777 kpc.
Poprawnie sformułowany akt stanowi dla sądu podstawę do nadania mu klauzuli wykonalności (w postępowaniu klauzulowym), na co sąd zgodnie z przepisami ma 3 dni. W przypadku egzekucji na podstawie oświadczenia opatrzonego klauzulą wykonalności, najemca pozbawiony zostaje możliwości wydłużania postępowania sądowego. Owa klauzula wydawana jest na wniosek wynajmującego, bez udziału najemcy, który zostaje o niej poinformowany przez komornika w momencie wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji stanowi załącznik do umowy najmu. W związku z tym wynajmujący powinien dopilnować aby zostało mu ono przekazane najpóźniej dzień przed wydaniem lokalu. Wynajmujący może także zabezpieczyć się poprzez ustalenie kary umownej za każdy dzień zwłoki w dostarczeniu dokumentu. Dodatkowo może on zastrzec, że niedostarczenie przez najemcę oświadczenia może spowodować wypowiedzenie umowy najmu.
Wynajmujący powinien także sprawdzić czy oświadczenie spełnia wszystkie wymogi formalne, które są określone w ustawie Prawo o notariacie. Ponadto art. 777 kpc określa dodatkowe warunki, których spełnienie jest wymagane do posługiwania się aktem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę.
Poprawnie sformułowane oświadczenie powinno zawierać:
- określenie dłużnika oraz wierzyciela
- oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji co do określonego przedmiotu
- określenie przedmiotu świadczenia dłużnika lub oznaczenie świadczenia pieniężnego
- określenie terminu, po którego upływie wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności
Pobierz wzór doc – źródło: Wynajmistrz.pl
Pobierz wzór pdf – źródło: Smpionier.pl
Egzekucja świadczeń pieniężnych
Posiadając oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, wynajmujący może prowadzić egzekucję z należności wynikającej z nieopłaconego czynszu. Egzekucja może być również prowadzona z tytułu innych należności, takich jak nieopłacone opłaty indywidualne czy kary indywidualne, które zostały nałożone na najemcę w związku z niewykonywaniem zobowiązań wynikających z umowy najmu.
Wydanie nieruchomości przez dłużnika
W sytuacji wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu, najemca jest zobowiązany przez oświadczenie o poddaniu się egzekucji do opróżnienia i wydania lokalu.
Jeżeli najemca nie opuści we wskazanym terminie nieruchomości, wynajmujący po otrzymaniu klauzuli wykonalności, kieruje sprawę do komornika sądowego. Ten zaś podejmuje działania zgodne z kodeksem postępowania cywilnego. Art. 1046 § 1 kpc mówi, że komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Po jego upływie komornik podejmuje dalsze czynności mające na celu usunięcie z lokalu niepożądanego lokatora. Ze względu na wskazanie przez najemcę, adresu zastępczego lokalu, do którego może się przenieść, zostają znacznie uproszczone procedury eksmisji.
Bibliografia:
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, Dz. U. z 2012 r., poz. 11 (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20120000011 )
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
(https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733 )
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. z 2021 r. poz. 1805
(https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640430296/U/D19640296Lj.pdf )
Mróz Umowa najmu okazjonalnego – Zeszyty Prawnicze, 2016 – cejsh.icm.edu.pl
(https://cejsh.icm.edu.pl/cejsh/element/bwmeta1.element.ojs-doi-10_21697_zp_2016_16_4_06 )
Piech Prowadzenie egzekucji z najmu okazjonalnego – 2017 – repozytorium.uni.wroc.pl
(http://www.repozytorium.uni.wroc.pl/Content/89463/PDF/02_12_J_Piech_Prowadzenie_egzekucji_z_najmu_okazjonalnego.pdf )
