Niezależnie czy wynajmujemy mieszkanie otrzymane w spadku, które służyło nam kiedyś na cele mieszkaniowe, czy specjalnie w tym celu je zakupiliśmy, warto już na samym początku zainteresować się w jaki sposób będziemy rozliczali najem. Dobrze wyposażyć się w odpowiednią wiedzę, ponieważ form takiego rozliczenia jest kilka, a żeby mieć pełną możliwość wyboru, najlepiej podjąć decyzję o sposobie rozliczania podatku już na samym początku.

W niniejszym artykule zamieściliśmy wszystkie niezbędne informacje o formach rozliczenia (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, skala podatkowa czy podatek liniowy) oraz pokazujemy jak oszacować, która z wymienionych form będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

Jesień to czas, w którym wiele osób decyduje się na wynajęcie swojego mieszkania bądź pokoju. Rozpoczynający się rok akademicki wiąże się z napływem nowych studentów, poszukujących dla siebie lokum na czas studiów. Nierzadko zdarza się również, że rozpoczynamy wynajmować mieszkanie, sprawy podatkowe odkładając na później.

Stanowczo odradzamy takie podejście, bowiem tym sposobem tracimy możliwość skorzystania z niektórych opcji opodatkowania. Choć od stycznia 2019 roku osoby uzyskujące przychody z tytułu najmu i dzierżawy nie mają obowiązku składania oświadczenia o wyborze ryczałtu w Urzędzie Skarbowym, to taką deklaracją dla US jest wpłata pierwszej zaliczki na ryczałt, która powinna wpłynąć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód. Jeśli nie zadbamy o to w terminie, stracimy możliwość rozliczania się w formie ryczałtu.

Wróćmy jednak do wspomnianych form opodatkowania. Do wyboru mamy trzy sposoby:

  • Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% od przychodów, w tym m.in. od przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, (po przekroczeniu rocznej kwoty 100 000 zł przychodu, do nadwyżki stosuje się stawkę 12,5%).

Przeczytaj także: https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/zakladanie-firmy/chce-zalozyc-spolke-cywilna/proc_1331-ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych

  • Opodatkowanie na zasadach ogólnych – 17% i 32% (dla osób prywatnych bądź w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) – UWAGA z dniem 1. października 2019 roku w życie weszła niższa stawka PIT – 17% (dotychczas 18%). Pomimo że przepisy zostały znowelizowane w październiku 2019 roku, obniżona stawka obejmuje cały 2019 rok (więcej na ten temat piszemy w dalszej części artykułu).

Podstawą opodatkowania w tym wypadku jest dochód (różnica przychodu i kosztów uzyskania przychodu), z tytułu którego płacimy podatek według następującej skali podatkowej: 17% do wysokości dochodu 85 528 zł i 32% do nadwyżki od 85 528 zł.

Przeczytaj także: https://www.gov.pl/web/finanse/nizszy-pit

  • Podatek liniowy – 19% (wyłącznie ramach prowadzonej działalności gospodarczej) – ten rodzaj podatku umożliwia nam rozliczanie się wg stałej stawki, niezależnie od uzyskanej wysokości dochodu. Takie rozwiązanie będzie dobre dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą w ramach której mogą także wynajmować mieszkanie i uzyskują odpowiednio wysoki dochód – powyżej 100 000 zł.

Przeczytaj także: https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/podatki-i-ksiegowosc/chce-rozliczac-pit/co-powinienes-wiedziec-zanim-zaczniesz-placic-pit/podatek-liniowy

Wybór najkorzystniejszej formy nie jest tak oczywisty, jak początkowo mogłoby się wydawać. Często wynajmujący decydują się na rozliczanie 8,5% podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, wychodząc z założenia, że skoro nie prowadzą działalności gospodarczej, ta opcja będzie dla nich najlepsza (szczególnie, że stawka odprowadzanego podatku jest najniższa).

Oczywiście jest w tym ziarno prawdy, gdyż ta forma rozliczenia jest stosunkowo prosta do wyliczenia i nie nakłada na nas żadnych dodatkowych obowiązków.

Jednak jak głosi przysłowie: diabeł tkwi w szczegółach, i w tym wypadku właśnie nad tymi szczegółami warto się pochylić. Niekiedy bowiem może się okazać, że wybierając najniższą stawkę podatku, w rzeczywistości zapłacimy więcej.

W dalszej części artykułu wyjaśniamy jakie są plusy i minusy poszczególnych rodzajów opodatkowania oraz pokazujemy jak dokonać szacunków, które pomogą nam podjąć dobrą decyzję.

Ryczałt od ewidencjonowanych przychodów – 8,5%

Dla kogo ryczałt?

Planujesz lub dopiero zacząłeś wynajmować jedno mieszkanie lub pokój jako prywatna osoba? Poza tym pracujesz na etacie i masz przychody zbliżone do średniej krajowej? Ta forma rozliczenia najmu jest właśnie dla Ciebie. Dużym plusem ryczałtu jest prosta forma rozliczania od stosunkowo stałej kwoty. Minusem jest opodatkowanie kwoty przychodu oraz brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu, jednak w opisanym wyżej modelu tych kosztów i tak prawdopodobnie byłoby za mało, żeby znacząco wpłynęły na obniżenie podatku do zapłaty.

Co należy zrobić żeby rozliczać najem ryczałtem?

Jak wspominaliśmy we wstępie, żeby rozliczać się ryczałtem jesteśmy zobowiązani najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy przychód wpłacić do właściwego Urzędu Skarbowego pierwszą zaliczkę. Wówczas US automatycznie uzna, że będziesz płacić zryczałtowany podatek od przychodów z najmu. Kolejne zaliczki płacimy zawsze do 20. dnia następnego miesiąca. Co ważne, w kolejnych latach nie musimy składać żadnych oświadczeń żeby pozostawać na ryczałcie, pod warunkiem, że chcemy pozostać przy tej formie rozliczenia.

Zobacz także:

https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych/

https://www.biznes.gov.pl/pl/firma/podatki-i-ksiegowosc/chce-rozliczac-pit/proc_1331-ryczalt-od-przychodow-ewidencjonowanych

Od jakiej kwoty obliczamy ryczałt?

Kwotę podatku jaką musimy zapłacić obliczamy zawsze od przychodu uzyskanego w miesiącu poprzedzającym miesiąc zapłaty podatku. Zatem, jeśli na nasze konto najemca wpłata czynsz najmu + czynsz administracyjny + opłaty, to od całej tej kwoty powinniśmy obliczyć podatek (przypominamy, że przy ryczałcie, nie odliczamy kosztów uzyskania przychodu):

Przykład

Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie, za które otrzymujemy 1900 zł czynszu najmu + 610 zł czynszu administracyjnego + 150 zł tytułem dodatkowych opłat.

1900 zł + 610 zł + 150 zł = 2660 zł – to kwota podlegająca opodatkowaniu

2660 zł x 0,085 = 226,10 zł

Zgodnie z powyższym obliczeniem zaliczka na ryczałt, którą musimy zapłacić do US wynosi 226 zł (pamiętajmy, żeby zaokrąglać kwoty do 40 gr po przecinku w dół, od 50 gr wzwyż, w górę).

Rocznie, przy założeniu, że mamy najemców przez cały rok, daje to kwotę podatku: 2712 zł.

Jak obniżyć podatek?

W przypadku ryczałtowego opodatkowania wszystkie opłaty ponad czynsz najmu warto oddać w ręce najemcy (pomagają w tym coraz popularniejsze liczniki przedpłatowe na prąd i gaz). Wówczas wysokość zaliczki liczymy tylko od kwoty czynszu najmu, która stanowi nasz comiesięczny przychód z tytułu najmu:

Przykład

Otrzymujemy kwotę 1900 zł czynszu najmu

1900 zł x 0,085 = 161,50 zł

Zgodnie z powyższym obliczeniem zaliczka na ryczałt, którą musimy zapłacić wynosi 162,00 zł

Rocznie, przy założeniu, że mamy najemców przez cały rok, daje to kwotę podatku: 1944 zł.

Jak łatwo policzyć, w ten sposób możemy zaoszczędzić 768 zł rocznie. Takie rozwiązanie zmusza nas jednak do nieustannej kontroli, czy najemca reguluje pozostałe opłaty w terminie, ponieważ ewentualne konsekwencje zaległości, np. w czynszu administracyjnym, będą dotykały bezpośrednio nas.

Zaznaczamy, że powyższe wyliczenia są orientacyjne i opierają się na przykładowych kwotach.

Kiedy rozliczyć ryczałt w Urzędzie Skarbowym?

Dotychczas ryczałt od przychodu ewidencjonowanego rozliczaliśmy samodzielnie wypełniając deklarację PIT28 do 31. stycznia kolejnego roku podatkowego.

Zgodnie z nowymi zasadami dotyczącymi rozliczeń przychodów za 2019 rok, w 2020 roku rozliczenia powinna za nas dokonać online Krajowa Administracja Skarbowa. Wypełnione zeznanie będzie gotowe do pobrania od 15 do 29 lutego 2020 roku na portalu podatkowym. To pierwszy rok, w którym rozliczenie ryczałtu ma zostać dokonane online przez KAS, dlatego warto trzymać rękę na pulsie i upewnić się, że wszystko zostało prawidłowo rozliczone.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych – według skali podatkowej 17% (obowiązująca od 1. października 2019 roku, do końca września 2019 roku obowiązywała stawka 18%) i 32%.

Tu z uwagi na świeżo wprowadzoną obniżkę stawki podatkowej o 1 punkt procentowy należy się kilka słów wyjaśnienia. W roku 2019 nowa 17% stawka obowiązuje od 1. października do 31. grudnia. Ponieważ od 1. stycznia do 30. września 2019 roku obowiązywała dotychczasowa 18% stawka, ustawodawca wprowadził wyrównującą stawkę za cały 2019 rok – 17,75%.

Jeżeli dopiero planujemy najem mieszkania, powinniśmy stosować znowelizowaną 17% stawkę dla dochodów do 85 528 zł oraz niezmienioną 32% stawkę dla powyżej kwoty 85 528 zł.

Podstawa obliczenia podatku w złotych

Podatek wynosi

ponad

do

 

85 528

17%

minus kwota zmniejszająca podatek

85 528

 

14 539 zł 76 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł

Treść znowelizowanej ustawy:

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20190001835/O/D20191835.pdf

Dla kogo skala podatkowa?

Z tej formy rozliczenia możemy korzystać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub jako osoba prywatna. Rozliczanie na zasadach ogólnych pozwala nam odliczyć od przychodu koszty jego uzyskania. W przypadku ponoszenia wysokich kosztów, może się okazać, że rozliczanie na zasadach ogólnych będzie dla nas korzystniejsze.

Co możemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z wynajmowania mieszkania?

  • Czynsz administracyjny

  • Opłaty za media

  • Amortyzacja – 1,5% od wartości mieszkania

  • Odsetki od kredytu – jeżeli zaciągnęliśmy kredyt na mieszkanie

  • Ubezpieczenie mieszkania

  • Okresowe przeglądy (np. pieca gazowego)

  • Drobne naprawy

  • Wyposażenie mieszkania

Przykład

Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie, które zakupiliśmy zaciągając kredyt w wysokości 350 000 zł. Sprawdźmy na tej podstawie jak będzie wyglądało nasze rozliczenie:

Przychody:

Czynsz najmu – 1900 zł x 12 = 22 800 zł

Czynsz administracyjny – 610 zł x 12 = 7 320 zł

Opłaty za media – 150 zł x 12 = 1800 zł

RAZEM: 31 920zł

Koszty:

Czynsz administracyjny –7 320 zł

Opłaty za media – 1800 zł

Amortyzacja – 350 000 zł x 0,015 = 5 250 zł

Odsetki od kredytu – 9000 zł

Ubezpieczenie mieszkania – 350 zł

Okresowe przeglądy + drobne naprawy – 400 zł

RAZEM: 24 120 zł

Dochód (31 920 – 24 120) = 7 800 zł

Należny podatek (skala 17%) – 7800 zł x 0,17 = 1326 zł

Porównując wysokość podatków wszystkich omawianych przykładów, łatwo zauważyć, że w tym wypadku najkorzystniej wychodzi rozliczenie na zasadach ogólnych:

 

PODATEK DO ZAPŁACENIA (ROCZNIE)

Ryczałt 8,5%

Ryczałt 8,5%, czynsz administracyjny i opłaty za media płaci najemca

Skala 17%

2 712 zł

1 944 zł

1 326 zł

 

Przypominamy, że powyższe wyliczenia są orientacyjne i opierają się na przykładowych kwotach. Każdy powinien dokonać wyliczenia w oparciu o indywidualne dane. Skala podatkowa może być opłacalna w przypadku generowania wysokich kosztów uzyskania przychodu, np. płacimy wysokie odsetki od kredytu, obowiązuje nas wysoka stawka amortyzacyjna, przeprowadziliśmy gruntowny remont i ponieśliśmy koszty związane z wyposażeniem mieszkania.

WAŻNE także, aby dokumentować wszystkie wydatki, które generują koszty (faktury za prąd i gaz, rachunki za przeglądy, rozliczenia z administracją itp.).

Co trzeba zrobić żeby rozliczać się na zasadach ogólnych?

Podobnie jak w przypadku ryczałtu, żeby rozliczać się na zasadach ogólnych nie musimy składać żadnego oświadczenia do Urzędu Skarbowego. Analogicznie do ryczałtu musimy natomiast odprowadzać zaliczki na podatek dochodowy. Termin zapłaty zaliczek również jest taki sam jak w przypadku zaliczek od innych przychodów i przypada 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym wystąpił obowiązek zapłaty. Obowiązek zapłaty pierwszej zaliczki nastąpi w miesiącu, w którym dochód przypadający narastająco od początku roku przekroczy kwotę 3091 zł.

Kiedy rozliczyć podatek z najmu na zasadach ogólnych?

Podatek od najmu rozliczany na zasadach ogólnych rozliczamy wypełniając formularz PIT 36, w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. W tej samej deklaracji możemy rozliczyć dochód z tytułu świadczonej pracy oraz działalności gospodarczej.

Jeśli w celu prowadzenia najmu założymy działalność gospodarczą (co ma sens w zasadzie wyłącznie w przypadku wynajmowania większej ilości mieszkań, bądź najmu krótkoterminowego, który przynosi wyższe przychody ale i generuje więcej kosztów) powinniśmy pamiętać, że do kosztów możemy zaliczyć także składki na ubezpieczenia społeczne o ile tych składek nie odprowadza za nas pracodawca.

Niezależnie od tego, czy dodatkowo pracujemy na etacie, czy prowadzimy wyłącznie działalność gospodarczą, ciąży na nas obowiązek odprowadzania składek zdrowotnych i te również możemy odliczyć od podatku (pamiętajmy jednak, że wcześniej i tak musimy je zapłacić).

Podatek liniowy 19% – tylko dla działalności gospodarczej

Podatek liniowy jest rozwiązaniem dedykowanym wyłącznie osobom prowadzącym działalność gospodarczą, ponadto osiągających stosunkowo wysokie dochody – powyżej 100 000 zł. Ten rodzaj opodatkowania umożliwia rozliczanie stałą stawką 19%, bez względu na wysokość osiąganego dochodu (unikamy wówczas 32% stawki nakładanej na dochód przewyższający 85 528 zł).

Nietrudno zauważyć, że jest to rozwiązanie dla osób, które najem traktują jako główne źródło dochodu i najczęściej zajmują się tym profesjonalnie.

Zasady naliczania zaliczek są analogiczne do opodatkowania na zasadach ogólnych, z tą różnicą, że obowiązuje stała stawka 19%. Terminy odprowadzania zaliczek oraz rozliczania z Urzędem Skarbowym również są tożsame z obowiązującymi przy skali podatkowej. Podatek liniowy rozliczamy w formularzu PIT-36L.

W przypadku działalności gospodarczej (dotyczy to również opodatkowania na zasadach ogólnych) musimy także pamiętać o prowadzeniu ewidencji w ciągu roku podatkowego. Powinniśmy zatem:

  • dokumentować zakupy i sprzedaż w podatkowej księdze przychodów i rozchodów (PKPiR),
  • ewidencjonować przychody i koszty uzyskania przychodu określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT),
  • prowadzić ewidencję wyposażenia i ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
  • prowadzić indywidualne (imienne) karty przychodów  pracowników (o ile takich mamy),
  • sporządzać spis z natury w określonych terminach.

Podsumowując, jeśli zaczynamy przygodę z najmem i nie wiemy jaką formę opodatkowania wybrać, dobrze jest oszacować wysokość podatku, biorąc pod uwagę nasze ubiegłoroczne przychody (przy założeniu, że są zbliżone do obecnych) i dodając do nich szacowany przychód z najmu.

W przypadku wynajmowania jednego mieszkania i pracy na etacie, z dużym prawdopodobieństwem 8,5% ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie dla nas najkorzystniejszy. Z drugiej strony, jeśli jesteśmy świeżo po zakupie mieszkania, które musimy wyposażyć, warto zastanowić się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, ponieważ wówczas będziemy mogli odliczyć od przychodu koszty jego uzyskania i finalnie możemy zapłacić mniej.

Zatem, nawet jeśli wynajmujemy mieszkanie od kilku lat, pod koniec każdego roku warto przeanalizować swoją sytuację i sprawdzić czy dotychczasowa forma opodatkowania nadal jest dla nas korzystna.