Aktualizacja: maj 2026
Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat – ile wynosi i jak go uniknąć? (2026)
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia może wiązać się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego. W wielu przypadkach można go jednak legalnie uniknąć – np. dzięki uldze mieszkaniowej lub odpowiedniemu liczeniu 5-letniego okresu.
Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje
Podatek wynosi 19% od dochodu, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Podatek nie występuje, jeśli:
- minęło 5 lat od końca roku nabycia,
- dochód zostanie objęty ulgą mieszkaniową (wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe).
Jak liczyć 5 lat od zakupu mieszkania?
5-letni okres liczony jest zawsze od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Przykład:
Zakup: lipiec 2021
Start liczenia: 31 grudnia 2021
Sprzedaż bez podatku: od 1 stycznia 2027
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?
Podatek wynosi 19% od dochodu, czyli:
- Przychód – cena sprzedaży
- Koszty – cena zakupu + udokumentowane nakłady
- Dochód – przychód minus koszty
Co można zaliczyć do kosztów?
- cena zakupu mieszkania
- koszty notarialne i PCC (jeśli dotyczy)
- udokumentowane remonty i modernizacje
- opłaty związane z nabyciem
Kiedy nie płaci się podatku?
Podatek nie występuje w dwóch głównych przypadkach:
1. Upływ 5 lat
Po tym czasie sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku.
2. Ulga mieszkaniowa
Dochód można zwolnić z podatku, jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
- zakup domu lub mieszkania
- budowa domu
- zakup działki budowlanej
- remont własnej nieruchomości
Nie zalicza się: zakupu nieruchomości wyłącznie inwestycyjnej (np. pod wynajem).
Ulga mieszkaniowa – najważniejsze zasady
- czas na wydatkowanie środków: 3 lata od końca roku sprzedaży
- liczy się faktyczne wydatkowanie pieniędzy
- konieczne wykazanie w PIT-39
Sprzedaż mieszkania a PIT-39
Każda sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat musi być wykazana w deklaracji PIT-39.
- termin: do 30 kwietnia roku następnego
- obowiązuje nawet przy uldze mieszkaniowej
- możliwość złożenia online
Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny
W przypadku spadku lub darowizny 5-letni okres może być liczony korzystniej.
- w wielu przypadkach liczy się okres posiadania przez spadkodawcę
- może to znacząco skrócić czas oczekiwania na zwolnienie z podatku
Przykłady obliczeń podatku
Przykład 1 – klasyczny
Zakup: 400 000 zł
Sprzedaż: 500 000 zł
Dochód: 100 000 zł
Podatek: 19 000 zł
Przykład 2 – z remontem
Zakup: 400 000 zł
Remont: 50 000 zł
Sprzedaż: 500 000 zł
Dochód: 50 000 zł
Podatek: 9 500 zł
Przykład 3 – ulga mieszkaniowa
Dochód: 120 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe: 120 000 zł
Podatek: 0 zł
Najczęstszy błąd podatników
Najczęściej błędnie zakłada się, że sama umowa przedwstępna lub plan zakupu nowego mieszkania wystarczy do ulgi mieszkaniowej.
W rzeczywistości liczy się faktyczne wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe.