Zmieniające się plany lub okoliczności zmuszają nas czasem do podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania. Warto mieć wiedzę jak uniknąć potrzeby zapłaty podatku dochodowego, jeżeli chcemy sprzedaży dokonać przed upływem 5 lat od jego zakupu.
Jednak sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od momentu jego nabycia jest związana z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego.
Kiedy mija 5 lat od nabycia mieszkania?
Urząd Skarbowy bierze pod uwagę 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Co sprawia, że początek obliczania tego czasu zaczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym zakupiono mieszkanie. Obliczanie należnego podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia oblicza się na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z przepisami tej ustawy stawka podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania przed upływem wskazanego okresu wynosi 19% od dochodu, czyli kwoty, którą zarobiono na sprzedaży. Jest to tzw. “podatek od wzbogacenia się”, gdyż uzyskiwana jest korzyść na sprzedaży nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku obowiązuje nawet, gdy nieruchomość została uzyskana jako darowizna lub spadek. Zapłata podatku musi nastąpić do 30 kwietnia następnego roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Czy można uniknąć zapłaty “podatku od wzbogacenia się” przy sprzedaży przed okresem 5 lat?
Istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku za sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat. Stanie się tak, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi za cenę niższą lub równą kwocie nabycia. W przypadku, gdy wartość mieszkania wzrośnie w wyniku przeprowadzonego remontu to podatnik może sprzedać mieszkanie za wyższą cenę (proporcjonalną do kosztów renowacji). W ten sposób sprzedający nie wzbogaci się, gdyż poniósł koszty modernizacji. W tym momencie nie uzyskujemy dochodu z odpłatnego zbycia i nie zarabiamy na transakcji.
Brak obowiązku zapłaty podatku pojawia się, gdy sprzedający skorzysta z ulgi mieszkaniowej. Ulga ta polega na przeznaczeniu na własne cele mieszkaniowe pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Jednak musi to mieć miejsce w ciągu 3 lat, które liczy się od początku kolejnego roku, następującego po dacie sprzedaży mieszkania. Za te pieniądze podatnik powinien zakupić inne mieszkanie, dom lub działkę pod budowę. Nie można wykorzystać tych pieniędzy na zakup nieruchomości pod wynajem. W czasie 2 lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości należy wydać pieniądze na cel mieszkaniowy i otrzymać akt własności.
Gdy nie ma możliwości uniknięcia opłacenia podatku od sprzedaży mieszkania zawsze można go obniżyć za pomocą częściowej ulgi mieszkaniowej. Ten rodzaj ulgi polega na odliczeniu od podatku kwoty wydanej na cele mieszkaniowe (np. remont lub rozbudowa).
Jak rozlicza się ulgę mieszkaniową?
Przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat należy rozliczyć się z urzędem skarbowym i skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Do tego niezbędne jest wykorzystanie formularza PIT-39, który należy złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego, który upłynie po sprzedaży nieruchomości. Formularz ten nie jest skomplikowany. Poza tym zawsze można użyć w tym celu program internetowy, który wyjaśni cały proces krok po kroku. PIT-39 można złożyć osobiście, pocztą lub online. Przy skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej, gdy na nowe cele mieszkaniowe wykorzysta się tylko część środków i tak trzeba od pozostałych środków zapłacić podatek dochodowy.
Własny cel mieszkaniowy to wykorzystanie środków na mieszkanie lub dom, gdzie zamieszkamy. Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie upoważnia zawarcie umowy przedwstępnej z deweloperem lub wcześniejszym właścicielem mieszkania. Do skorzystania z tej ulgi upoważnia otrzymany akt własności mieszkania. Ten rodzaj podatku nie jest naliczany od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od dnia jej nabycia.
Jak oblicza się podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat wynosi 19%. Jest to jednak procent od dochodu, który przynosi sprzedaż. Z tego powodu opłata jest dokonywana od różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży i zakupu nieruchomości. Podatek jest naliczany tylko wtedy, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu zakupu danej nieruchomości. Podatek ten zapłaci tylko osoba fizyczna. W przypadku, gdy prowadzi działalność gospodarczą nie ma obowiązku odprowadzania tego podatku. Każdy sprzedający jest zobowiązany do samodzielnego obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Wysokość podatku jest uzależniona od konkretnej sytuacji, w jakiej się znajdujemy. Dodatkowo, gdy nieruchomość została uzyskana w formie darowizny lub spadku należy pamiętać także o podatku od spadku lub darowizny. Przy obliczaniu dochodu uzyskanego podczas sprzedaży można odjąć koszty uzyskania przychodu (dzięki temu kwota do zapłacenia będzie niższa).
Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem wskazanego czasu zawsze płaci sprzedający, gdyż to on osiągnął w ten sposób dochód. W sytuacji sprzedaży mieszkania po pięciu latach od jego zakupu lub uzyskania w formie spadku czy darowizny nie ma konieczności odprowadzania tego podatku.
