Wynajmowanie mieszkania lub lokalu użytkowego wiąże się z określonymi obowiązkami, zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Jednym z najczęstszych problemów, z jakimi borykają się właściciele nieruchomości, są zaległości w opłatach czynszowych. W takiej sytuacji prawo przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu, jednak procedura różni się w zależności od typu lokalu oraz rodzaju umowy. W artykule omówiono aktualne przepisy, wymagane kroki prawne oraz praktyczne aspekty związane z wypowiedzeniem umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu.
Podstawowe zasady wypowiedzenia umowy najmu (bez względu na powód) omówiliśmy w osobnym artykule: [Podstawowe zasady wypowiedzenia umowy najmu]. Tutaj skupimy się wyłącznie na procedurze związanej z niepłaceniem czynszu.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu z powodu zaległości czynszowych?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca zalega z opłatami. Warunki różnią się jednak w zależności od rodzaju lokalu:
W przypadku lokalu mieszkalnego
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach. Jedną z nich jest zaleganie z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Co to oznacza w praktyce?
Jeśli czynsz jest płatny co miesiąc, najemca musi zalegać z opłatami za co najmniej trzy miesiące.
Nie muszą to być kolejne miesiące – wystarczy, że łączna kwota zaległości odpowiada trzem czynszom.
Dotyczy to zarówno czynszu, jak i opłat eksploatacyjnych.
W przypadku lokalu niemieszkalnego
Dla lokali użytkowych obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego. W tym przypadku wystarczy dwa pełne okresy płatności, aby móc wypowiedzieć umowę.
Różnice w stosunku do lokali mieszkalnych:
Brak konieczności stosowania ustawy o ochronie lokatorów.
Możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Procedura wypowiedzenia umowy najmu – krok po kroku
Nawet jeśli najemca zalega z płatnościami, samo wystąpienie zaległości nie oznacza automatycznego rozwiązania umowy. Konieczne jest zachowanie odpowiedniej procedury.
Wysłanie wezwania do zapłaty
Zanim właściciel przystąpi do wypowiedzenia umowy, powinien wysłać najemcy pisemne wezwanie do zapłaty. Powinno ono zawierać:
dokładną kwotę zaległości,
termin na uregulowanie,
informację o konsekwencjach braku zapłaty.
Dlaczego to ważne?
Bez uprzedzenia wypowiedzenie może być uznane za nieważne.
Sąd może oddalić pozew o eksmisję, jeśli właściciel nie wywiązał się z tego obowiązku.
Pamiętaj, że zgodnie z Kodeksem cywilnym, konieczne jest wcześniejsze wysłanie wezwania do zapłaty (pełny wzór dokumentu znajdziesz w naszym przewodniku), które daje najemcy 14 dni na uregulowanie zaległości. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć umowę.
Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy
Jeśli najemca nie ureguluje zaległości w wyznaczonym terminie, wynajmujący musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy.
Dla lokali mieszkalnych:
Należy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległości.
Dopiero po jego upływie można złożyć wypowiedzenie.
Dla lokali niemieszkalnych:
Można od razu wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, ale nadal wymagane jest uprzedzenie.
Złożenie wypowiedzenia umowy
Jeśli najemca nadal nie płaci, właściciel może przystąpić do wypowiedzenia umowy.
Forma wypowiedzenia:
Musi być na piśmie.
Powinno zawierać konkretną przyczynę.
Termin wypowiedzenia:
Dla umów na czas nieoznaczony – 1 miesiąc.
Dla umów na czas oznaczony – zgodnie z zapisami umowy.
Jak długo trwa cały proces wypowiedzenia?
Czas potrzebny na rozwiązanie umowy zależy od rodzaju lokalu i zachowania najemcy.
| Typ lokalu | Minimalny czas od pierwszej zaległości do rozwiązania umowy |
|---|---|
| Lokal mieszkalny | około 5-6 miesięcy |
| Lokal niemieszkalny | około 3-4 miesiące |
Co jeśli najemca nadal nie opuszcza lokalu? Eksmisja
Niestety, samo wypowiedzenie umowy nie zawsze oznacza, że najemca się wyprowadzi. W takiej sytuacji konieczne jest postępowanie sądowe.
Kroki do eksmisji:
Pozew o eksmisję – właściciel musi złożyć wniosek do sądu rejonowego.
Postępowanie sądowe – jeśli najemca nie kwestionuje zaległości, sprawa może być rozstrzygnięta szybko.
Egzekucja komornicza – po uzyskaniu wyroku, komornik może przystąpić do eksmisji.
Uwaga: W przypadku lokali mieszkalnych sąd może wymagać, aby gmina zapewniła najemcy lokal socjalny.
Jak właściciel powinien postępować?
Dokumentuj zaległości – prowadź ewidencję opłat i wysyłaj przypomnienia.
Wystosuj wezwanie do zapłaty – zanim przejdziesz do wypowiedzenia.
Przestrzegaj procedur – szczególnie w przypadku lokali mieszkalnych.
Złóż wypowiedzenie na piśmie – najlepiej listem poleconym.
W razie potrzeby skieruj sprawę do sądu – jeśli najemca nie opuszcza lokalu dobrowolnie.
Warto również rozważyć najem okazjonalny w przyszłości, który pozwala na szybszą eksmisję w przypadku problemów z płatnościami.
Czy w 2025 roku planowane są zmiany w przepisach?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, które mogą skrócić okres wymagany do wypowiedzenia umowy w przypadku zaległości czynszowych. Na razie jednak obowiązują dotychczasowe przepisy.
W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby uniknąć błędów proceduralnych.
Kupując/sprzedając mieszkanie należy bardzo dokładnie zabezpieczyć swoje interesy. Umowa przedwstępna ma za zadanie nie tylko zagwarantować, że do kolejnego spotkania
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu? Zależnie od umowy najmu, obowiązują różne przepisy. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdej
Darowizna mieszkania to jego nieodpłatne przekazanie innej osobie. Najczęściej ma to miejsce w kręgu najbliższej rodziny. Rodzice lub dziadkowie decydują
Kupując nieruchomość na kredyt należy dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jest to wymóg banku, ponieważ wpis stanowi dla niego