Darowizna mieszkania to jego nieodpłatne przekazanie innej osobie. Najczęściej ma to miejsce w kręgu najbliższej rodziny. Rodzice lub dziadkowie decydują się na przekazanie mieszkania dziecku lub wnukowi, chociażby po to, aby zabezpieczyć go na przyszłość. Taki rodzaj „prezentu” od najbliższych osób podlega uregulowaniom prawnym, przede wszystkim przepisom Kodeksu Cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku) oraz ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Akt darowizny koniecznie powinien posiadać charakter aktu notarialnego. Gwarantuje to bezpieczeństwo i porządkuje wszelkie kwestie własności. Darowizna od rodziców przenosi prawa własnościowe na dziecko z chwilą podpisania oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Przepisanie mieszkania na syna – darowizna
Jak już było to wspomniane wcześniej, najczęściej umowa darowizny dotyczy osób z kręgu najbliższej rodziny. Przykładowo, rodzice decydują o przekazaniu mieszkania swojemu synowi. W tym celu należy umówić się w biurze notarialnym, z usług którego dana osoba zdecyduje się skorzystać. Akt notarialny należy spisać w obecności notariusza. Obie strony, darczyńca i obdarowywany, muszą być obecne. Aby dopełnione zostały wszelkie formalności darczyńcy przedstawiają dowód własności nieruchomości (np. akt notarialny), odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie rodzice przekazujący synowi mieszkanie w formie darowizny muszą liczyć się z kosztami związanymi z usługą realizowaną przez wybranego notariusza. Na koszty te składają się: jego wynagrodzenie oraz koszty wypisów sporządzonego aktu notarialnego.
Wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona od wartości mieszkania, które jest przedmiotem darowizny. Nazywane jest ono fachowo taksą notarialną. Jej maksymalne stawki reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Od wynagrodzenia naliczany jest się także podatek VAT, którego stawka wynosi 23%. Przykładowo, jeśli wartość mieszkania przekazywanego obdarowanemu, w tym przypadku synowi, mieści się w przedziale od 60.000 zł do 1.000.000 zł to wynagrodzenie notariusza wyniesie 1010 zł plus 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Warto dodać, że wspomniane rozporządzenie określa stawki maksymalne. Notariusz może pobierać opłatę mniejszą niż te wskazane jako górna granica, można więc negocjować stawkę opłaty notarialnej lub porównać ze sobą koszt tego typu usług u różnych notariuszy.
Druga część kosztów to te dotyczące sporządzonego wypisu aktu notarialnego. Opłata w tym przypadku wynosi za każdą stronę wypisu 6 zł plus obowiązująca stawka podatku VAT. Całość kwoty uzależniona jest od ilości stron dokumentu. Należy także wziąć pod uwagę, że najczęściej będą potrzebne 4-6 egzemplarzy aktu notarialnego. Określając ich ilość bierze się pod uwagę darczyńcę, czyli rodziców, obdarowanego syna oraz egzemplarze przeznaczone dla Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, Urzędu Gminy oraz Urzędu Skarbowego.
W przypadku Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego należy także spodziewać się opłaty sądowej za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej. Wynosi ona 200 zł. Jeśli darowane mieszkanie nie posiada księgi wieczystej to jej założenie będzie kosztowało darczyńców jeszcze dodatkowe 100 zł.
Kolejną ważną kwestią w przypadku darowizny jest podatek. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, od darowizny mieszkania należy uiścić podatek do Urzędu Skarbowego. Standardowo, wysokość podatku naliczy i przekaże do Urzędu Skarbowego notariusz. W przypadku, gdy darczyńcami są rodzice, a obdarowanym ich syn, darowizna może być zwolniona z obowiązku zapłaty podatku (art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z przepisami obdarowany, który jest zstępnym, czyli synem darczyńcy, należy do tzw. zerowej grupy podatkowej. Osoby kwalifikujące się do tej grupy mogą liczyć na całkowite umorzenie podatku, pod warunkiem przedłożenia we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym stosownej informacji na formularzu SD-Z2. Należy tego dopełnić w ciągu 6 miesięcy od podpisania aktu notarialnego. Odpowiednich czynności formalnych w tym względzie dopełnia jednak notariusz, co oznacza, że obowiązek złożenia zeznania podatkowego nie obowiązuje.
Oprócz więzów krwi, jakie łączą darczyńcę i obdarowanego, ustawa wyszczególnia jeszcze inne, dodatkowe wymogi formalne, które należy spełnić, aby nie płacić podatku. Adresat darowizny musi być obywatelem polskim lub mieć miejsce stałego pobytu na terytorium Polski. Ponadto, ulga przysługuje synowi w przypadku nabycia w drodze tej darowizny budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Otrzymujący darowiznę nie może także być właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz nie może dysponować m.in. spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu ani nie może być właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w stosunku najmu lokalu lub budynku. Obdarowany powinien także zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu przez najbliższych pięć lat.
Przepisanie mieszkania na wnuka – darowizna
Bardzo często adresatami darowizn mieszkania są wnuki. Dziadkowie decydują się na tę formę obdarowania dziecka córki lub syna, gdyż jest to zasadniczo najkorzystniejsza forma nieodpłatnego przekazania prawa własności. Procedura zwierania umowy darowizny nie różni się niczym w porównaniu do tej, jaka dotyczy rodziców i dziecka, jako darczyńców i obdarowanego. Przekazanie praw własności do mieszkania następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, który jest w tym przypadku niezbędny. Wnuk, który otrzymał od dziadków darowiznę w postaci mieszkania z pewnością będzie zainteresowany wysokością podatku od darowizny. Jednakże podobnie jak w przypadku rodziców i syna, tak i w przypadku dziadków i wnuka, temu ostatniemu przysługuje prawo do zwolnienia od podatku. Wnuk, jako zstępny, również należy do zerowej grupy podatkowej, co nadaje mu przywilej ulgi od płacenia podatku od darowizny.
Warto dodać, że darczyńca może w umowie darowizny mieszkania zastrzec pewne polecenia związane z jej przyjęciem przez obdarowanego. Może to być np. wymóg wyremontowania mieszkania lub zapewnienia utrzymania osobie obdarowującej, w tym przypadku rodzicom lub dziadkom. Jest to pewnego rodzaju zabezpieczenie dla osób, które zdecydowały się przekazać prawa własności mieszkania na inne, bliskie osoby.
