Kupując/sprzedając mieszkanie należy bardzo dokładnie zabezpieczyć swoje interesy. Umowa przedwstępna ma za zadanie nie tylko zagwarantować, że do kolejnego spotkania sprzedających i kupujących dojdzie, ale jej celem jest zabezpieczenie interesów obojga stron. Możemy więc (i tu należy przestrzec, żeby dokładnie przeanalizować co jest najdogodniejszą opcją dla nas) spisać umowę przedwstępną w dwojaki sposób.
Pierwszy sposób, to spisanie umowy przedwstępnej samodzielnie, między stronami lub w obecności pośrednika (np. pośrednika w sprzedaży nieruchomości/agencji nieruchomości).
Drugi sposób, to spisanie umowy przedwstępnej notarialnej (jako aktu notarialnego)
Jeśli zdecydujemy się spisać umowę przedwstępną samodzielnie, musimy zwrócić uwagę na to, żeby bardzo starannie wpisać do tej umowy wszystkie informacje. Nawet jedna literówka w nazwisku, pomyłka w peselu lub w numerze księgi wieczystej mieszkania, może wpłynąć na ewentualne dochodzenie swoich praw przed sądem. Ponadto, spisanie umowy samodzielnie, nie gwarantuje sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jeśli zdecydujemy się opłacić notariusza celem spisania umowy przedwstępnej (kupujący zapłaci), a sprzedający będzie uchylał się, to orzeczenie sądu zastąpi umowę sprzedaży. Wtedy kupujący mieszkanie stanie się jego właścicielem postanowieniem sądu. Nie zawsze jednak spisanie takiej umowy w formie aktu notarialnego jest korzystne, gdyż działa ona w obydwie strony (art. 390 Kodeksu Cywilnego).
Najważniejsze elementy, które powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania:
– Data zawarcia umowy przedwstępnej (wbrew pozorom jest to bardzo ważny element, gdyż od tego momentu jest liczony czas, który strony mają na zrealizowanie wszystkich czynności, takich jak wzięcie kredytu, czy spłatę zobowiązań na mieszkaniu),
– Dane sprzedającego (dokładne dane osoby sprzedającej mieszkanie, np. Janina Kowalska (z domu Nowak), córka Jana i Krystyny, zamieszkała w 00-000 Pcim Dolny, przy ul. Pcimskiej 1 m 1, legitymująca się dowodem osobistym AAA111111, ważnym do 28.02.2025 r. PESEL: 09876543219 zwana dalej Sprzedającą),
– Dane kupującego (jak wyżej, zwanym dalej Kupującym),
- & 1. Pkt 1. Oświadczenie sprzedającego, o tym że jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego (tutaj trzeba wpisać numer księgi wieczystej, jeśli jest). W tym paragrafie warto wymienić też omyłki w danych księgi wieczystej mieszkania (jeśli takie są). Jeśli sprzedającym jest kobieta, a dokonała zakupu mieszkania przed ślubem i zmieniła nazwisko, należy podać tą informację oraz zapis, że podczas podpisania aktu notarialnego przekazany zostanie akt zawarcia małżeństwa, który potwierdzi tą informację.
- Pkt 2. Oświadczenie na jakiej podstawie sprzedający nabył wcześniej lokal mieszkalny [(np.sprzedający oświadcza, że nabył prawo do opisanego w & 1 pkt 1 lokalu mieszkalnego na podstawie Umowy sprzedaży (…)].
- Pkt 3. Opis lokalu (powierzchnia wpisana do księgi wieczystej – jeśli jest – ilość pokoi, piwnica, przynależne komórki itd.),
- Pkt 4. Zawartość działu III księgi wieczystej (jeśli istnieje, jeśli nie to informacja, że Dział III księgi wieczystej nr … jest wolny od wpisów),
- Pkt 5. Zawartość działu IV księgi wieczystej (tj. ewentualni wierzyciele, hipoteka, kredyty wraz z numerami i wysokością tych zobowiązań),
- Jeśli w Pkt 5 widnieją jakieś zobowiązania to w Pkt 6.oświadczenie o sposobie spłaty zobowiązań i braku zaległości,
- Pkt. 7. Oświadczenie sprzedającego o tym, że mieszkanie jest wolne od zobowiązań. W tym punkcie chodzi o sytuację, w której mieszkanie mogłoby w tym samym czasie być w trakcie sprzedaży innym osobom (inna umowa przedwstępna),
Kolejne punkty, które potwierdzają, że np. na mieszkaniu nie ma zaległości w czynszu do spółdzielni, o tym że nie jest (bądź jest, ale zostanie wyrejestrowana) prowadzona działalność gospodarcza, że nie jest podpisana z nikim umowa najmu mieszkania.
W dalszej kolejności, umowa przedwstępna powinna zawierać wpis dotyczący kupującego, tzn:
- & 2. Oświadczenie kupującego, że widział lokal, zna jego stan techniczny i prawny i go akceptuje.
Ewentualnie inne, które kupujący chce tutaj zawrzeć, które by wynikały z innego brzmienia powyższego (tj. w przypadku, gdyby były jakieś zastrzeżenia co do stanu, a sprzedający byłby w trakcie ich usuwania).
- & 3. W tym paragrafie powinny być zawarte informacje o warunkach, na jakich strony umówiły się na zakup mieszkania.
– niezbędna jest w tym miejscu cena zakupu/sprzedaży mieszkania [kupujący zobowiązuje się kupić, a sprzedający zobowiązuje się sprzedać lokal mieszkalny (ponownie jego adres) za cenę (w tym miejscu umówiona cena)],
– jeśli wpłacany jest zadatek, należy wpisać kwotę i sposób w jaki ten zadatek jest przekazywany,
– jeśli kwota jest wpłacana w całości na konto sprzedającego należy to napisać, ale jeśli np. część kwoty jest wpłacana jako wcześniejsza spłata kredytu, a część na konto sprzedającego, też należy dokładnie opisać tą sytuację,
– należy napisać w jakim terminie powyższe będzie wpłacane,
– informacja o tym, że sprzedający w dniu podpisania aktu notarialnego przedstawi zaświadczenia, takie jak: informacja ze spółdzielni o tym, że nikt nie jest zameldowany, że czynsz jest uregulowany, ewentualne potwierdzenie nazwiska, zawarcia małżeństwa, aktualną informację o kwocie, która pozostała do spłaty kredytu,
– zobowiązanie sprzedającego, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zostaną dokonane zmiany w stanie prawnym i technicznym mieszkania,
– informacja o tym kto poniesie koszty aktu notarialnego (zazwyczaj kupujący).
- & 4. Informacja o tym, do kiedy strony zgodziły się podpisać akt notarialny oraz kiedy nastąpi wydanie lokalu mieszkalnego (zazwyczaj tego samego dnia, w którym wpłacona została cała kwota). Warto dopisać informację o tym, że tego dnia zostanie sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy i zostaną spisane liczniki (niby oczywista sprawa, ale kto tam wie),
- & 5. W tym paragrafie (prawie końcowym) ponownie napiszmy o tym, że np. wpłacamy zadatek do ręki i jaka jest to kwota. Można napisać, że w razie nie wykonania umowy w terminie z winy kupującego, sprzedający ma prawo od umowy odstąpić (nie musi się zgodzić na dodatkowy termin) i zatrzymać wpłacony zadatek, a Kupujący, jeśli wina leżała po stronie sprzedającego, ma prawo dochodzić zwrotu dwukrotności zadatku. Należy też podać informację, że w razie kiedy umowa dojdzie do skutku, zadatek przechodzi na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
- & 6. Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
- & 7. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu Cywilnego.
- & 8. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Podpisy kupującego i sprzedającego na dole.
Podpisy skrócone kupującego i sprzedającego na każdej ze stron.
Pobierz wzór umowy w formacie doc
Źródło: Infor.pl
Najważniejsze, o czym należy pamiętać pisząc i podpisując umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego:
– Podczas podpisania takiej umowy, zbierzmy przynajmniej dwie osoby postronne, które będą obserwować. Będą one w ostateczności świadkiem np. wpłaty zadatku,
– Niektóre wyżej opisane elementy nie muszą być zawarte w treści takiej umowy, ale i tak mają status wykonalności (np. informacja o tym, że zadatek przepada na rzecz sprzedającego, albo że kupującemu będzie należeć się dwukrotność tej sumy),
– W przypadku jakiejkolwiek niezgodności (literka w nazwisku, cyferka w numerze PESEL), dzwońmy do notariusza,
– W dniu podpisywania tej umowy, wydrukujmy z Internetu (Centralna Baza Ksiąg Wieczystych) aktualną księgę wieczystą i miejmy ją przed oczami, kiedy będziemy spisywali taką umowę,
– Wpłacając zadatek nie zapomnijmy napisać tego w umowie przedwstępnej.
– Wpłacając zadatek nie nazwijmy tego zaliczką (art. 394 Kodeksu Cywilnego).
