Umowa najmu mieszkania to kategoria umów cywilnoprawnych, które śmiało można zaliczyć do jednej z najpopularniejszych w dobie dzisiejszych czasów. Mimo tej popularności i wydawałoby się prostej kwestii wzajemnych stosunków, które reguluje, warto zgłębić nieco tajników z nią związanych. W praktyce bowiem pewne braki w jej treści mogą utrudniać życie i powodować późniejsze niepotrzebne spory, niejednokrotnie wymagające wstąpienia na (często długą i kosztowną) drogę sądową. Niezależnie więc od tego, czy kwestia ta odnosi się do osoby najemcy czy wynajmującego, dobrze jest zapoznać się – tak z elementami, które zasadniczo taka umowa powinna zawierać, jak i kwestiami, na które (dla zabezpieczenia własnych interesów) warto jest zwrócić uwagę.

Umowa najmu mieszkania.

W pierwszej kolejności należałoby wskazać – dla rozwiania wątpliwości co do czynności, o której mowa – na definicję umowy najmu. Co prawda większość ludzi z całą pewnością wie, czym jest taka umowa, niemniej już na tym etapie czasem pojawiają się spory. Umowa najmu mianowicie to umowa, mocą której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może natomiast mieć formę pieniężną (określoną wartościowo) lub formę innego rodzaju świadczenia (np. w zamian za wynajem mieszkania najemca zobowiązuje się świadczyć na rzecz wynajmującego usługi sprzątania). W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na stosowane nazewnictwo, tj. wynajmujący to osoba, która przekazuje rzecz do używania, a najemca to osoba, która tej rzeczy używa.

Jednocześnie umowa najmu mieszkania zawierana na okres dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną, w przeciwnym razie poczytuje się ją za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Należy zwrócić uwagę, iż forma pisemna w dobie dzisiejszych czasów powinna być standardem. Z pewnością pozwoliłoby to uniknąć wielu późniejszych problemów, na jakie wskazuje praktyka. Nieporozumienia zdarzają się nawet w gronie najbliższej rodziny, dlatego gdy w grę wchodzi oddanie do używania tak wartościowej rzeczy jaką jest lokal mieszkalny, to warto tego typu relacje (niezależnie od łączących więzi) uregulować na piśmie. Zwłaszcza, jeśli np. (jako najemca) nie chce się być w nieoczekiwanym momencie pozostawionym przed faktem konieczności opuszczenia wynajmowanego lokalu i być zmuszonym do znalezienia w krótkim czasie nowego lokum.

Podstawowe elementy, jakie powinna zawierać umowa najmu to:

• data zawarcia (z jednej strony rzecz oczywista, z drugiej łatwo o niej zapomnieć),
• oznaczenia stron – czyli dane wynajmującego i najemcy (imię, nazwisko, adres, PESEL, dane kontaktowe – numer telefonu i/lub adres mailowy),
• okres obowiązywania, tj. umowa może zostać zawarta na czas oznaczony (np. od dnia 01.01.2021 r. do dnia 31.12.2021 r.) lub na czas nieoznaczony,
• oznaczenie przedmiotu najmu (w przypadku lokalu powinien to być dokładny adres),
• kwota należnego czynszu oraz okres rozliczeniowy (np. czynsz w wysokości 1.500,00 zł za miesiąc),
• termin płatności czynszu (np. z góry do 5 dnia każdego miesiąca).

Jednak poza ww. elementami w przypadku najmu tak cennej “rzeczy” jak mieszkanie warto również dodać do umowy treści regulujące kwestie takie jak:

• potwierdzenie, że wynajmujący jest właścicielem mieszkania stanowiącego przedmiot najmu albo wskazanie jego podstawy prawnej do dysponowania tym mieszkaniem uprawniającym go do przekazania mieszkania do używania najemcy,
• określenie stanu przedmiotu najmu oraz wskazanie elementów (zwłaszcza tych wartościowych), w które jest ono wyposażone (np. sprzęt AGD, RTV, itp),
• określenie oczekiwanego sposobu korzystania z przedmiotu najmu (np. w przypadku obawy przed dewastacją) oraz sankcji za nieprzestrzeganie umowy w tym zakresie (np. poprzez wprowadzenie instytucji kar umownych),
• sposób wydania przedmiotu najmu (np. poprzez spisanie protokołu – z uwzględnieniem wyszczególnienia ww. elementów wyposażenia i stanu),
• uwzględnienie kwestii zakazu podnajmu przedmiotu najmu osobom trzecim albo zastrzeżenie podnajmu wyłącznie za zgodą wynajmującego – oraz co za tym idzie sankcje za przestrzeganie umowy w tym zakresie np. poprzez wprowadzenie instytucji kar umownych.
• uwzględnienie kaucji (w wysokości np. 1- lub 2-krotności czynszu) płatnej przed wydaniem przedmiotu najmu w celu zabezpieczenia ewentualnych opóźnień w płatności lub wyrządzonych w mieszkaniu szkód,
• uregulowanie kwestii konieczności (lub możliwości) ponoszenia ewentualnych nakładów (remontów, ulepszeń) na przedmiocie najmu; w tym miejscu zastrzec jednak należy, iż ustawowo najemcę lokalu obciążają drobne nakłady, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,
• sposób zwrotu przedmiotu najmu po ustaniu stosunku najmu (np. poprzez spisanie protokołu – z uwzględnieniem wyszczególnienia elementów wyposażenia, stanu mieszkania i elementów wyposażenia),
• terminy wypowiedzenia oraz sytuacje, w których jedna ze stron będzie miała prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym (np. wynajmujący będzie miał takie prawo w sytuacji zwłoki najemcy w płatności czynszu za 2 kolejne okresy rozliczeniowe),
• ewentualne kary umowne, ich wysokość (np. procentowo do wartości czynszu) oraz sposób i termin ich zapłaty.

Powyższy katalog stanowi katalog otwarty i w zależności od indywidualnej sytuacji może (a czasem nawet powinien) zostać rozszerzony o dodatkowe pozycje, które według woli stron wymagają umownego uregulowania. Jednocześnie, trzeba pamiętać, iż nawet w przypadku nieuwzględnienia wszystkich wymienionych wyżej kwestii w treści umowy, część z nich została uregulowana ustawowo i tym samym jest dla stron wiążąca. Natomiast przykładowe wzór umowy najmu można znaleźć na stronie: https://druki.gofin.pl.

Pobierz umowę w formacie pdf i doc z druki.gofin.pl

Aneks do umowy najmu.

Warunki każdej umowy najmu zawartej (czyli podpisanej) przez strony można zmienić podpisując aneks. Niemniej są kwestie mogące wymagać ewentualnych zmian w przyszłości, nad którymi warto zastanowić się już na etapie podpisywania samej umowy i co za tym idzie zmiany te uwzględnić. Przykładowo, zwłaszcza w przypadku umów długoterminowych, warto “wyprzedzić czas” i już w umowie przewidzieć możliwość tak zwanej waloryzacji stawki czynszu – np. raz do roku (albo raz na dwa lata) o określony procent wartości czynszu albo proporcjonalnie do wzrostu ogłaszanej przez GUS wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Polsce. Jednocześnie, już w umowie można zastrzec, iż zmiana ta nie wymaga podpisania aneksu. Trzeba jednak pamiętać również, że wynajmującemu ustawowo przysługuje prawo podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podpisania aneksu wymagają więc wszelkie zmiany treści umowy, które w samej umowie nie zostały zastrzeżone jako niewymagające aneksu. Najczęściej aneks podpisywany jest wówczas, gdy umowa została zawarta na czas określony, a strony wyrażają wolę jej kontynuowania (czyli aneks przedłużający okres obowiązywania umowy). Niemniej bywa, że strony negocjują np. inną niż uregulowana dotychczas w umowie forma płatności za czynsz, co również stanowi zmianę jej warunków (i to istotną) i wymaga aneksu.

Pobierz aneks w formacie pdf i i w formacie doc. – źródło: Inewi.pl