Wśród kilku dostępnych prawnie możliwości przekazania lokalu mieszkalnego do dyspozycji najemcy, jest umowa najmu okazjonalnego, która pojawiła się w regulacjach ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego jest formą umowy najmu, która w większym stopniu dba o interesy właścicieli lokali mieszkalnych, zapobiegając niemożliwości wypowiedzenia umowy najmu osobom, które w niewłaściwy sposób korzystają z wynajmowanego mieszkania lub nie dokonują terminowo ustalonych opłat.

Dzięki nowej formie zawarcia umowy o najem nieruchomości, najemcy pozbawieni zostają części praw lokatorskich, gwarantowanych ustawowo w przypadku zawarcia standardowej umowy najmu. Jeżeli wynajem w takim brzmieniu umowy jest proponowany przez właściciela nieruchomości osobie, uczciwie korzystającej z jej warunków, najem okazjonalny nie powinien stanowić obawy przed podpisaniem umowy. Jest jednak kilka ważnych kwestii, dotyczących najmu okazjonalnego, o których należy wiedzieć zarówno z perspektywy właściciela nieruchomości, jak i najemcy.

Obowiązki przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego

Po pierwsze istotną kwestią jest możliwość zawarcia umowy najmu w tej formie. Właściciel nieruchomości powinien być osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Umowa najmu okazjonalnego nie przewiduje więc takiej formy udostępniania mieszkań deweloperom oraz przedsiębiorcom, zawodowo zajmujących się wynajmem należących do nich nieruchomości. Nieruchomość, będąca przedmiotem najmu okazjonalnego musi posiadać przeznaczenie do celów mieszkaniowych. Co to oznacza w praktyce?

Wynajem okazjonalny musi dotyczyć lokali mieszkalnych, na podstawie omawianej umowy nie można wynająć lokalu użytkowego lub innej nieruchomości, nie posiadającej funkcji mieszkalnych. Aby dokonać wynajmu na zasadach najmu okazjonalnego należy posiadać tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, czyli w praktyce, należy udokumentować prawo własności. Dotyczy również właścicieli spółdzielczych mieszkań własnościowych. Przed zawarciem umowy najmu osoba najmująca (najemca) musi udać się do notariusza, aby przedstawić właścicielowi oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Potwierdzone notarialnie oświadczenie oznacza konieczność opuszczenia lokalu w warunkach, ujętych umową. Najemca musi również przedstawić oświadczenie o możliwości skorzystania z zastępczego lokalu mieszkalnego.

Obowiązki najemcy przy wynajmie okazjonalnym

Najemca powinien przedstawić zaświadczenie o możliwości zamieszkania w innym lokalu na wypadek rozwiązania przez właściciela umowy najmu okazjonalnego. Jeżeli właściciel tego wymaga, powinno zostać potwierdzone notarialnie przez właściciela tej nieruchomości. Należy pamiętać o ograniczeniu praw, zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorskich na rzecz zwiększenia ochrony właścicieli nieruchomości. Według przepisów, obowiązujących dla umów najmu okazjonalnego nie obowiązuje termin ochronny dla eksmisji lokatorskich, który według przepisów cywilnoprawnych obowiązuje od 1 listopada, do 31 marca każdego roku. Przepisy, właściwe dla najmu okazjonalnego umożliwiają również eksmisję kobiet ciężarnych oraz małoletnich. Przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego najemca powinien zadbać o szczegóły umowy, które dadzą mu gwarancję stabilizacji oraz zapewnią minimalnie siedmiodniowy czas na wyprowadzenie się, który zobowiązuje właściciela do umożliwienia wyprowadzki najemcy.

Obowiązki właściciela przy najmie okazjonalnym

Właściciel nieruchomości, przeznaczonej na cele mieszkaniowe zobowiązany jest do zgłoszenia naczelnikowi Urzędu Skarbowego, właściwemu miejscu zamieszkania faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie do czternastu dni od rozpoczęcia wynajmu. Właściciel, który nie złoży w Urzędzie Skarbowym takiej deklaracji, nie zostanie ujęty przepisami, określonymi dla umów najmu okazjonalnego, a zawarta umowa będzie traktowana jako zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny dotyczy terminowego wynajmu nieruchomości mieszkalnych, na maksymalny okres dziesięciu lat, właściciel ma obowiązek poinformowania o tym fakcie przed zawarciem umowy.

Co powinna określać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna przede wszystkim określać strony umowy, czyli dane właściciela nieruchomości mieszkalnej (określanego jako wynajmujący) oraz najemcy. Bardzo istotnym punktem umowy najmu jest dokładne przedstawienie przedmiotu umowy najmu, czyli specyfikacji lokalu mieszkalnego. Prawidłowo skonstruowana umowa powinna zawierać metraż nieruchomości, liczbę kondygnacji, rozmieszczenie oraz ilość pomieszczeń, ich przeznaczenie oraz powierzchnie dodatkowe, przynależne do nieruchomości. Niezwykle istotne jest określenie wyposażenia, które pozostanie na czas wynajmu oraz stanu technicznego całości i poszczególnych pomieszczeń. Należy zwrócić szczególną uwagę na ewentualne usterki lub zniszczenia, aby przy rozwiązaniu umowy nie okazało się, że właściciel wcześniej nie był świadom ich występowania.

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego musi być okres wynajmu, który dla tego typu formy udostępnienia lokalu mieszkalnego wynosi maksymalnie dziesięć lat. Po upływie maksymalnego okresu, może on zostać przedłużony analogicznie, o maksymalnie dziesięć lat. Niezwykle istotnym elementem umowy najmu okazjonalnego jest cena najmu, określająca wysokość czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Należy określić, czy odczyt stanu liczników będzie należał do obowiązków najemcy, czy też wynajmującego. Jeżeli właściciel nieruchomości zdecyduje się pobrać kaucję, w umowie powinno określić się jej wysokość. Umowa najmu okazjonalnego musi szczegółowo określać sposób należytego użytkowania lokalu oraz ujmować przewinienia, mogące skutkować jej wypowiedzeniem przez właściciela.

W jakim przypadku właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w przypadku, gdy najemca rażąco narusza porządek społeczny, niewłaściwie użytkując lokal mieszkalny lub w sytuacji, gdy zalega z płatnościami przez okres powyżej trzech miesięcy oraz nie skłania się do uiszczenia należności w ciągu miesięcznego okresu dodatkowego na dokonanie płatności. Właściciel może w takiej sytuacji wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności poddania się egzekucji najemcy ze skutkiem w postaci eksmisji do lokalu, wskazanego w oświadczeniu przy podpisaniu umowy. Warto przypomnieć, iż w tym przypadku nie obowiązuje zimowy okres ochrony oraz eksmisja może objąć kobiety w ciąży, dzieci, osoby niepełnosprawne oraz w podeszłym wieku. Sąd rozpatruje sprawę w trybie przyspieszonym.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

W przypadku prawidłowego przebiegu okresu, ujętego w umowie najmu okazjonalnego, moc rozwiązania umowy posiada ujęty w niej termin, po upływie którego umowa traci ważność, a najemca zobowiązany jest do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Jeżeli najemca nie opuści dobrowolnie nieruchomości, właściciel jako wynajmujący zobowiązany jest dostarczyć najemcy poświadczone urzędowo  nakazanie konieczności opuszczenia lokalu mieszkalnego. Żądanie opuszczenia lokalu mieszkalnego powinno zawierać maksymalny termin na wykonanie.

Jak skonstruować umowę najmu okazjonalnego?

umowa najmu okazjonalnego

Pobierz umowę w formacie pdfPobierz wzór umowy w formacie doc
Źródło: Poradnikprzedsiebiorcy.pl

 

W celu zawarcia umowy najmu okazjonalnego polecane jest skorzystanie z wzoru powyższej umowy, który zostanie dokładnie zweryfikowany przez właściciela nieruchomości oraz zaakceptowany przez najemcę. Sprawdzone źródła stanowią gwarancję właściwych oraz kompletnych zapisów w umowie. Warto pamiętać, iż umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Jej zawarcie nie musi być potwierdzone notarialnie. U notariusza należy potwierdzić poddanie się egzekucji najemcy oraz jeśli właściciel ma takie życzenie, możliwość przeprowadzki najemcy do innego lokalu w momencie eksmisji (potwierdzenie właściciela tegoż lokalu mieszkalnego). Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać podpisana przez obydwie strony umowy oraz sporządzona powinna zostać w dwóch, jednakowo brzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron umowy. Przepisy, ograniczające prawa najemcy w praktyce nie rzutują na komfort najmu, gdy najemca wykazuje się właściwym korzystaniem z lokalu. Najem okazjonalny zabezpiecza właściciela przed rażącymi zaniedbaniami ze strony najemcy oraz niemożliwością interwencji w swojej nieruchomości.