Na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ustawodawca uregulował szereg kluczowych instytucji związanych z prawem lokalowym dotyczących praw i obowiązków właścicieli i lokatorów. W ustawie przewidziano także podtyp umowy najmu lokalu bardzo często wykorzystywany w praktyce, czyli najem okazjonalny. W dalszej części aktu prawnego opisano także mieszkaniowy zasób gminy, czyli zaplecze, które ma służyć wsparciu mieszkańców, którzy z jakichś względów nie chcą lub nie mogą zawrzeć standardowej umowy najmu albo nabyć lokalu.
Pełny tekst ustawy w jej aktualnym brzmieniu do pobrania w formacie pdf: prawa-lokatorow.pdf
Żrodło: ISAP – Internetowy System Aktów Prawnych http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
Przyjrzyjmy się najważniejszym rozwiązaniom gwarantowanym przez ustawę w zakresie najmu lokalu.
Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów
W pierwszej kolejności ustawa wskazuje, że umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jest to o tyle istotne, że umowy zawierane na czas oznaczony cechują się daleko większą trwałością w obrocie prawnym.
Jest tak dlatego, że przy umowie zawartej na czas nieoznaczony stosunek prawny może być wypowiedziany zawsze i przez każdą ze stron umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
W przypadku umów zawartych na czas oznaczony strony muszą przewidzieć zamknięty katalog sytuacji, które uprawniają je do rozwiązania kontraktu. Jeżeli tego nie uczynią, nie będą mogły rozwiązać umowy przed jej końcowym terminem. Może się okazać, że – w zależności od stosunków panujących między stronami umowy – będzie to rozwiązanie bardzo korzystne lub równie niekorzystne.
Ustawodawca przewidział także kwotowy limit kaucji. Kiedy wynajmujemy mieszkanie, wynajmujący wprawdzie może od najemcy zażądać kaucji, ale nie może być ona wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu obowiązującego na dzień zawarcia umowy.
Tak naprawdę, prawa i obowiązki najemcy uzupełniają się z prawami i obowiązkami wynajmującego. Co do zasady bowiem, to najemca ponosi większość ciężarów związanych z utrzymaniem lokalu. Tam, gdzie nie sięgnęło enumeratywne wyliczenie obowiązków najemcy, w drodze domniemania pojawia się wynajmujący
Do podstawowych obowiązków wynajmującego, ustawodawca zaliczył przede wszystkim:
- zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z gazu, ciepła, prądu i wody,
- utrzymywanie w należytym stanie i czystości części wspólnych budynku,
- naprawa oraz wymiana wewnętrznych instalacji, stolarki okiennej oraz drzwiowej.
Co ciekawe, obowiązek najemcy w zakresie naprawy instalacji nie dotyczy armatury, wyposażenia, ani osprzętu. Jeżeli zatem zacznie przeciekać zlew lub brodzik, to najemca ponosi koszty związane z ich wymianą. W uproszczeniu można przyjąć, że wynajmujący odpowiada za to, aby media i energie były dostępne tam, gdzie powinny być dostępne – woda w rurze wmurowanej w ścianę, gaz w rurze gazowej itd. Jednak to co my, jako najemcy, zrobimy z danym punktem dostępu, czy podłączone urządzenie będzie sprawnie i efektywnie działały, zależy wyłącznie od nas.
Obowiązki najemcy zostały wyliczone znacznie bardziej szczegółowo. Ustawodawca w art. 6b wyliczył obowiązki najemcy zaliczając do nich przede wszystkim konieczność dbałości o stan techniczny i higieniczno-sanitarny lokalu, jak również liczne obowiązki w zakresie naprawy i konserwacji elementów wyposażenia lokalu takich, jak drzwi, okna, podłogi, grzejniki, syfony i wiele innych.
Z ciekawostek warto wskazać na fakt, że usuwanie niedrożności rury może obciążać zarówno jedną, jak i drugą stronę umowy w zależności od tego, gdzie występuje zator. Za niedrożność na odcinku kierującym nieczystości od mieszkania do pionu odpowiada najemca, ale już zator w pionie usuwa wynajmujący.
Zawierając umowę najmu zawsze szczegółowo spisujmy protokół zdawczo odbiorczy. Powinna się w nim znaleźć lista przedmiotów (wraz z ich stanem), jakie są na wyposażeniu lokalu w dniu przejęcia go przez najemcę. Jest to o tyle istotne, że protokół stanowi podstawę rozliczeń między stronami po zakończeniu umowy.
Często w przypadku umów najmu lokalu pojawia się pytanie, czy najemca może wprowadzić w zajmowanych pomieszczeniach jakieś ulepszenia, np. zamontować półkę, wymienić parapety na ładniejsze, zamontować karnisze. Ustawa przewiduje taką możliwość, ale jedynie po uzyskaniu zgody wynajmującego i zawarciu dodatkowej umowy, w której zostanie wskazane, na jakich zasadach ma nastąpić rozliczenie po zakończeniu najmu.
Co dzieje się z lokalem po zakończeniu najmu?
Po zakończeniu umowy najmu, najemca powinien odnowić lokal, który zajmował i wymienić zużyte elementy wyposażenia lub zwrócić ich równowartość. Jeżeli najemca zamontował jakieś ulepszenia bez zgody wynajmującego, ten może nakazać mu usunięcie dokonanych zmian pod warunkiem, że nie naruszy to istoty lokalu oraz za zwrotem równowartości dokonanych zmian uwzględniając stopień ich zużycia.
Na szczęście przepisy ustawy pozostają dosyć liberalne w zakresie ustalania wzajemnych praw i obowiązków stron umowy i strony mogą je ukształtować odmiennie. W sytuacji jednak, gdy nie chcą modyfikować obowiązujących reguł wiąże ich ustawowy model przepisów.
W omawianej ustawie ustawodawca usiłował zrównoważyć obciążenia, jakie spoczywają na stronach umowy najmu. Jednocześnie przez wzajemne dopełnianie się zakresu obowiązków stron nie powinno dochodzić do nadużyć swojej pozycji tak przez wynajmującego, jak i najemcę.
