Na czym polega umowa najmu?

Należy zacząć od postaw. Umowa najmu to nic innego, jak dokument który jest podstawą do wynajęcia mieszkania. Właściciel mieszkania przekazuje lokal użytkowy na czas nieokreślony lub określony, a umowa określa przede wszystkim wysokość należności jaką najemca jest zobowiązany według umowy płacić. Należy pamiętać, aby przed podpisaniem dokumentu dokładnie omówić wszelkie szczegóły aby uniknąć dalszych nieporozumień. Zasady najmu regulowane są w dwóch aktach prawnych – kodeksie cywilnym oraz ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów i  zasobie gminy. Tutaj można dokładnie przeczytać rozdziały Kodeksu cywilnego wyjaśniające przepisy ogólne jak i zasady najmu lokalu – https://www.arslege.pl/kodeks-cywilny/k9/s2019/

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu? 

Zależnie od umowy najmu, obowiązują różne przepisy. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdej chwili, natomiast aby wypowiedzieć umowę na czas określony najemca musi spełniać określone warunki, o czym można przeczytać w Kodeksie cywilnym, Art. 11. ochrona praw lokatora. Zgodnie z tą ustawą, umowę można wypowiedzieć w sytuacji kiedy:

  • najemca dopuścił się braku zapłaty czynszu za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe z wynajmującym oraz pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących zaległości,
  • najemca korzysta z rzeczy oraz mieszkania sprzecznie z umową lub ich przeznaczeniem, oraz pomimo upomnień nie chce zaniechać swoich działań (podnajmowanie wbrew woli i wiedzy właściciela, traktowanie mieszkania jako obiekt handlowy)
  • najemca dopuszcza się zaniedbania przeznaczonego mu w umowie mieszkania w takim stopniu, że zostaje ono uszkodzone
  • najemca działa w sposób rażący, zakłóca mir domowy, uparcie utrudnia życie innym mieszkańcom (regularnie zakłócanie ciszy nocnej)
  • budynek w którym wynajmowane jest mieszkanie wymaga remontu lub jest przeznaczony do rozbiórki

W opisanych wyżej sytuacjach w zgodzie z ustawą, wynajmujący według prawa może dostarczyć wypowiedzenie umowy najmu, oraz nie obowiązują go wtedy żadne terminy wypowiedzenia, ponieważ następuje wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.

W przypadku składania wypowiedzenia przez najemcę może ono zostać dokonane w następujących przypadkach :

  • Wady lokalu zagrażają życiu lub zdrowiu mieszkańców
  • Mieszkanie posiada wady uniemożliwiające swobodne korzystanie z lokalu

Terminy wypowiedzenia umowy najmu 

W przypadku braku zaznaczenia czasu trwania umowy najmu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowymi terminami wypowiedzenia są:

  • kiedy czynsz płacony jest w odstępach dłuższych, niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
  • kiedy czynsz płacony jest co miesiąc – na miesiąc do przodu na koniec miesiąca kalendarzowego
  • kiedy czynsz płacony jest w krótszych dostępach czasowych – na trzy dni do przodu
  • kiedy czynsz płacony jest codziennie – jeden dzień do przodu

W momencie, gdy czas trwania najmu jest określony to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w przypadkach określonych w umowie.

 

Niedopuszczalne jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony w przypadku, jeżeli przyczyny, które uzasadniają decyzję nie są wyraźnie wymienione. Umowa najmu na czas określony może być wypowiedziana tylko i wyłącznie w przypadku określonym w danej umowie. W przypadku bezzasadnego wypowiedzenia umowy przez najemcę lokalu umowy, która została zawarta na czas określony i obejmuje utracone korzyści sprawia, że wynajmujący może starać się o zyskanie odszkodowania.

 Wypowiedzenie umowy najmu

Musi ono zostać odbyte w formie pisemnej niezależnie od tego, która ze stron podjęła decyzję o rozwiązaniu umowy, przy czym umowa wygasa dopiero po okresie wypowiedzenia określonym w umowie lub kodeksie cywilnym. Najczęstszymi sposobami wypowiedzenia umowy są :

  • Porozumienie stron – jest to najprostszy, najwygodniejszy i najczęstszy rodzaj wypowiedzenia umowy najmu. Zarówno najemca jak i wynajmujący mogą podjąć tego typu decyzję z różnych powodów, np kupno własnego mieszkania, przeprowadzka do innego miasta, czy po prostu znalezienie lepszej oferty mieszkaniowej.
  • Zakończenie trwania umowy – powoduje to automatyczne wypowiedzenie i wygaśnięcie umowy najmu ale dotyczy to tylko i wyłącznie umów, które zostały zawarte na czas określony. Zazwyczaj zarówno wynajmujący jak i najemca podejmują wspólną decyzję o ewentualnym kontynuowaniu wynajmowania mieszkania. ]
  • Wypowiedzenie umowy – sprawdza się przede wszystkim dla osób, które podpisały umowę na czas nieokreślony lub po prostu nie mogą dojść do porozumienia. W przypadku umowy na czas określony, zarówno wynajmujący jak i najemca są zobowiązani do podania przyczyny rozwiązania umowy, natomiast umowy na czas nieokreślony mogą zostać bezproblemowo rozwiązane bez obowiązku podawania przyczyny.

 

Wzór wypowiedzenia

wypowiedzenie najmu wzór

Pobierz w formacie doc

 

Ważne jest, aby oprócz daty, miejsca sporządzenia umowy, danych osobowych wynajmującego i najemcy wpisano w dokument która ze stron wypowiedziała umowę i jakie są warunki rozwiązania umowy. Powinien zostać określony przedmiot najmu oraz jego adres. Następnie podany powinien zostać okres wypowiedzenia i wyjaśnienie sytuacji z jakiego powodu ma ono miejsce.

Należy pamiętać o zachowaniu zgodności z umową oraz przestrzeganiu terminów narzuconych przez ustawę, oraz sprecyzować podstawę wypowiedzenia. Jeżeli umowa została zerwana bez zachowania okresu wypowiedzenia – również należy wskazać przyczynę. W przypadku zaległości płatności czynszu ze strony najemcy wyznacza się termin uregulowania zaległości w wysokości jednego miesiąca i ostrzega przed wypowiedzeniem. Brak uprzedzenia i zachowania formy pisemnego dokumentu może spowodować, że wypowiedzenie będzie nieważne w świetle prawa. Na koniec – osoba wypowiadająca umowę musi ją podpisać.