Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Przy tym, jego wysokość uzależniona jest głównie od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Aby dobrze przygotować się do transakcji i uniknąć przykrych niespodzianek, warto zawczasu przeanalizować wszystkie koszty fiskalne związane z zakupem mieszkania.
Podatki na rynku pierwotnym
W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera, konieczne jest zapłacenie podatku VAT. Wysokość podatku jest tutaj uzależniona od metrażu mieszkania. Jeśli mieszkanie jest mniejsze niż 150 metrów kwadratowych, stawka podatku VAT wynosi 8%. Natomiast przy zakupie mieszkania o metrażu większym niż 150 metrów kwadratowych, zapłacić musimy stawkę VAT w wysokości aż 23%. Sprzedający mieszkanie, automatycznie wlicza kwotę podatku VAT do ceny mieszkania. Ciąży na nim również obowiązek odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego oraz złożenia odpowiedniej deklaracji podatkowej.
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego nabywca nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Wynika to z faktu, iż deweloper zwolniony jest z podatku VAT, bądź jest już nim opodatkowany.
Podatki na rynku wtórnym
Kupno mieszkania na rynku wtórnym nieodzownie łączy się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej mieszkania. Podatek ten jest obliczany i odprowadzany do Urzędu Skarbowego przez notariusza, u którego podpisywany jest akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości. W przypadku dużych lokali, podatek od czynności cywilnoprawnych może znacząco ponieść ostateczną cenę, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie. Aczkolwiek mieszkania na rynku wtórnym są zazwyczaj mniejsze i co za tym idzie, tańsze.
W sytuacji zakupu nieruchomości po bardzo atrakcyjnej cenie, aby uniknąć problemów z Urzędem Skarbowym, warto wpisać do aktu notarialnego odpowiednie uzasadnienie. Wymaga ono samodzielnego określenia wartości rynkowej nieruchomości, która “określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów” (art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz. U. Nr 86, poz. 959 tekst ujednolicony). Stąd, okazyjna cena podyktowana jest zazwyczaj złym stanem techniczny mieszkania lub nieatrakcyjną lokalizacją.
W sytuacji, gdy nabywca mieszkania nie określił wartości nieruchomości lub gdy wartość przez niego ustalona nie odpowiada wartości rynkowej, Urząd Skarbowy może domagać się ponownej wyceny wartości rynkowej w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeśli nabywca mieszkania, mimo wezwań, nie podejmie kolejnej próby określenia wartości nieruchomości lub zrobi to nieprawidłowo, wówczas Urząd Skarbowy będzie zmuszony do samodzielnej wyceny z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy. Jednocześnie podatnik zobowiązany jest do pokrycie kosztów wydania opinii biegłego i rzeczoznawcy, gdy wartość nieruchomości obliczona przez Urząd Skarbowy różni się od wartości podanej przez nabywcę mieszkania, o więcej niż 33%.
Podatek od kredytu hipotecznego
W sytuacji zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny, obowiązuje kolejny podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Jego wysokość to 19 zł lub 01,%, w zależności od rodzaju wierzytelności. Jeżeli hipoteka ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności już z góry ustalonej, wówczas wysokość podatku wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji, gdy hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności o wysokości jeszcze nieokreślonej, wtedy wysokość podatku wynosi zawsze 19 zł.
Od momentu ustanowienia hipoteki mamy 14 dni na odprowadzenie podatku do Urzędu Skarbowego oraz złożenie deklaracji PCC-3 online lub w wersji papierowej. Konsekwencją niezłożenie deklaracji w terminie jest kara grzywny nakładanej przez Urząd Skarbowy, która maksymalnie może wynosić dwudziestokrotność minimalnego wynagrodzenia, czyli 45 tysięcy zł.
Podatek VAT od taksy notarialnej oraz wypisów aktu notarialnego
Zgodnie z prawem, każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zwyczajowo przyjęte jest, że koszty umowy ponosi strona kupująca.
U notariusza opłacamy nie tylko wynagrodzenie należne za sporządzenie umowy, lecz równie musimy uiścić podatek VAT w wysokości 23% od taksy notarialnej. Maksymalne wartości taksy notarialnej określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564) i w zależności od ceny nieruchomości, wynoszą netto :
- wartość nieruchomości do 3000 zł – 100 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 3000 zł do 10000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej kwoty 3000 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- wartość nieruchomości w przedziale od 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Warto zwrócić uwagę na to, że powyższe stawki są wartościami maksymalnymi. Wielu nabywców dokonujących zakupu mieszkania negocjuje wysokość taksy notarialnej i w ostateczności uzyskuje znacznie niższe stawki. Ponadto maksymalna kwota taksy notarialnej w przypadku aktu notarialnego dotyczącego umowy deweloperskiej jest o połowę niższa.
Notariusz pobiera również wynagrodzenie za sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Maksymalna wysokość opłaty za każdą stronę wynosi obecnie 6 zł. Do tej kwoty doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Zwykle konieczne jest uzyskanie kilku wypisów aktu notarialnego.
